"Логопарк девелопмент" припаркуется на Новорижском шоссе – компания Praedium

СМИ о нас

"Логопарк девелопмент" припаркуется на Новорижском шоссе

"Логопарк девелопмент" намерен возвести новый складской комплекс в столичном регионе. Проект совокупной площадью 400 тыс. кв. м расположится на 100 гектарах на пересечении Новорижского шоссе и Московского малого кольца. Ранее эта земля находилась в собственности фонда UFG Real Estate, который планировал продать участок. Однако он вместе с девелопером решил развивать проект. Его перспективы обсудили наши эксперты.

Во сколько может обойтись строительство комплекса и сколько может стоить данный земельный участок?

Максим Загоруйко, директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании Knight Frank

Общие инвестиции в проект могут составить 12 млрд рублей, а участок может стоить около 2 млрд рублей. Объект расположен в удачном месте — на Новорижском шоссе, которое имеет невысокую транспортную загрузку, а также будущей ЦКАД. Но строить такой огромный объем нецелесообразно, так как рынок не поглотит столько площадей. Скорее всего, объект будет сдан в несколько фаз, а первые здания будут выводиться на рынок по схеме BTS в аренду или продажу.

Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL

Инвестиции в реализацию такого проекта с учетом стоимости земли и коммуникаций составят порядка 30 тыс. рублей за 1 кв. м.

Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International

Приблизительная стоимость строительства складского комплекса площадью около 400 тыс. кв. м в столичном регионе может составлять около 10 млрд рублей. В связи с тем, что около 88% сделок в регионе в 2016 году и в первой половине 2017 года заключались в готовых складских объектах, свободное предложение (особенно больших блоков 10−20 тыс. кв. м) постепенно сокращается. Мы полагаем, что к концу 2017 года доля вакантных площадей снизится до 6−7%. В связи с этим в условиях высокого спроса на готовые складские площади новые проекты в Московском регионе продолжат быть востребованными.

Денис Резвов, руководитель направления по работе с корпоративными клиентами и развитию бизнеса компании Praedium

Этот земельный участок ранее рассматривала компания PNK, но в сделку они так и не вошли. Тогда собственник запрашивал в районе 18 млн рублей за 1 гектар, что для складского проекта очень существенная сумма, влияющая на его экономику. Исходя из объема заявленного метража, стоимость строительства складского центра может составлять от 20 тыс. до 25 тыс. рублей за 1 кв. м. "Проходная" стоимость земли такого масштаба для проекта, по нашим оценкам, не должна превышать 5−10 млн рублей за 1 гектар. Как правило, в таких ситуациях собственник земли получает 15% от объема готовых площадей.

Дмитрий Лукашов, аналитик IFC Markets

Я полагаю, что стоимость такого участка вполне может достигать 1 млрд рублей, исходя из средней цены сотки 100 тыс. рублей в данном районе. Сейчас достаточно удачное время для начала строительства складского комплекса. Российская экономика в чем-то уже адаптировалась к западным санкциям на фоне стабилизации мировых цен на нефть.

Как вы оцениваете локацию комплекса и потенциальный уровень конкуренции, с которым он встретится?

Максим Загоруйко

Конкуренция в этом направлении исторически не слишком сильна, так как Новая Рига застроена жильем и производственно-логистических комплексов немного. Основные конкуренты — Raven Russia с проектами логопарков "Падиково" и "Истра", а также проект "Логистикс Партнерс" в Нахабино. Потенциальными арендаторами могут быть компании, которые имеют большой пул клиентов в Москве на северо-западе и севере, а также ритейлеры, которым нужен распредцентр в этой локации.

Вячеслав Холопов

Площадка выбрана удачно: предложение складских площадей на Новой Риге ограничено, конкуренция на этом направлении представлена только проектами Raven Russia. При этом крупных готовых участков под строительство складских объектов практически нет. Следует отметить, что площадка, приобретенная "Логопарк Девелопмент", находится за пересечением с трассой А-107, однако фактор расстояния до города нивелируется наличием высокоскоростного Новорижского шоссе. Таким образом, я считаю, что проект будет востребован, при этом реализовывать его следует при наличии подтвержденного спроса — под конкретного заказчика, пофазово.

Элеонора Богданова

Западное направление столичного региона является наименее насыщенным качественными складскими объектами, средняя запрашиваемая ставка аренды находится на уровне 3,8−4 тыс. рублей за 1 кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. На данный момент наибольшую конкуренцию будет составлять складской комплекс "Новая Рига". По итогам первого полугодия наибольший спрос на качественные объекты класса А (около 30%) в регионе формируют ритейлеры. На данный момент мы наблюдаем интерес от ряда ритейлеров на аренду готовых объектов или реализацию проектов в формате built-to-suit, которым потенциально может быть интересна локация на западе области в рамках земельного участка компании "Логопарк Девелопмент".

Денис Резвов

Локация для проекта выбрана достаточно хорошо, но стоит понимать, что недалеко находится готовый комплекс на Новой Риге, который испытывает сложности с заполняемостью. Достаточная вакансия также наблюдается в складских комплексах Истры, поэтому данный выбор можно назвать скорее смелым. Комплекс может быть ориентирован на стандартных арендаторов сегмента ритейла и DIY, также, возможно, на крупных логистических операторов. В целом девелоперская активность сохраняется среди ведущих игроков рынка, строятся и небольшие объекты, но многие заморожены.

Дмитрий Лукашов

Новорижское шоссе в основном обслуживает жителей столичного региона. Однако с помощью Московского малого кольца логистический комплекс будет связан со всеми основными транспортными направлениями. Благодаря этому, круг потенциальных арендаторов не ограничен.

Как вы оцениваете девелоперскую активность на складском рынке в столичном регионе?

Максим Загоруйко

Активность на рынке сейчас довольно низкая из-за отсутствия спроса в данном сегменте. Строительство не ведется, хотя ряд девелоперов разморозило несколько проектов, например проект PNK в Быково.

Вячеслав Холопов

Девелоперская активность на московском складском рынке находится на низком уровне. В первом полугодии был введен минимальный за пять лет объем складов — всего 200 тыс. кв. м. На второе полугодие заявлено завершение строительства еще 470 тыс. кв. м, и совокупный годовой показатель составит менее 670 тыс. кв. м (ниже результата 2016 года на 13%).

Элеонора Богданова

На данный момент новое строительство в регионе ведется в умеренном количестве. Девелоперы больше стараются реализовать уже построенные складские площади. По итогам первого полугодия объем введенных складских комплексов в столичном регионе составил около 195 тыс. кв. м. До конца года в регионе планируется ввести еще около 400 кв. м складских площадей.

Денис Резвов

Время для запуска такого проекта сложно назвать однозначно удачным, однако "Логопарк-Девелопмент" на примере своего проекта в Хоругвине показал, что даже в конкурентной борьбе за крупных арендаторов они могут дать серьезный отпор, поскольку проект в Хоругвине находится в высококонкурентной зоне, где присутствует большая вакансия в проектах. Их высокую способность к конкуренции показывает и недавняя сделка по аренде X5 Retail Group, хотя у компании были и другие альтернативы.

Дмитрий Лукашов

Я полагаю, что сейчас деловая активность на подмосковном складском рынке находится на минимуме с 2014 года, когда были введены экономические санкции. Однако новых объектов вводится не так много, что позволяет рассчитывать на оживление данного бизнеса в ближайшие два−три года. Можно предположить, что складской рынок близок к своему "дну", за которым может последовать его восстановление.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/155760-logopark_development_priparkuetsya_na_novorizhskom_shosse/

Предыдущая Вернуться в раздел

Портфолио сделок

Продажа 9000 кв.м.
Продажа 9000 кв.м.
  • Клиент: Оптовая турецкая компания по продаже текстильной продукции
  • Котляковская ул.
Нармин Давудова

Заместитель директора

Аренда офиса 1287 кв.м.
Аренда офиса 1287 кв.м.
Алла Глазкова

Директор департамента

Аренда офиса 1500 кв.м.
Аренда офиса 1500 кв.м.
Роман Щербак

Директор департамента