Картина маслом: кабинеты опять в цене – компания Praedium

СМИ о нас

Картина маслом: кабинеты опять в цене

Самыми сильными игроками рынка коммерческой недвижимости в 2011 г. станут Россия, Польша и Турция. Инвестиции в эти страны по итогам года могут составить 7 млрд евро (в прошлом году – 4,9 млрд). Таковы выводы исследования консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в ходе которого выяснилось, что в целом в третьем квартале 2010 г. сократился объем инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ).

В России жизнь, похоже, налаживается

Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 г., свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей, отмечают в компании Penny Lane Realty.

Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 г. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с 2009 г. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, с расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников. Также в 2010 г. значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд совершили, например, «Росэнергобанк», «Финам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз».

Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду совершили, например, структуры ФК «Открытия». Они приобрели портфель из семи зданий, пять из которых – действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами. «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр «Capital Plaza», фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина.

Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» – принадлежит РЖД купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры – «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрели бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз»).

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 г. были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

По данным Penny Lane Realty, в 2010 г. в эксплуатацию было введено около 1 млн кв.м офисных площадей. Для сравнения: в 2009 г. объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн кв.м.

Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core. (Подробнее об этом в статье «Коммерческая недвижимость в Москве может сильно подорожать»).

В 2010 г. арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению с 2009 г. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых, это сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью.

«Офисный рынок Москвы быстро вновь превращается в рынок арендодателя», – считает ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Среди наиболее важных показателей того, что арендодатели вновь начинают диктовать условия, он указал, в частности, резко выросший дефицит площадей с отделкой, возврат к сдаче в аренду площадей shell&core, необходимость сверхбыстрого принятия решений со стороны потенциальных арендаторов, чтобы занять приглянувшееся помещение.

Политика

«В 2010 г. смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет, – говорит Жуликов. – Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 г. Также в 2011 г. мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%, стоимость продажи – на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

Спрос

Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 г., продолжает демонстрировать умеренный рост. Объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам трех кварталов уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 г. на 15%. Меняется и структура спроса.

На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют развитие. С повышением деловой активности растет их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 г. приходилось около 21% от общего объема арендованных и 3% купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь эти показатели составили 32% и 20% соответственно.

По данным компании Praedium Oncor International, доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов года снизились вдвое по сравнению с 2009 г.: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%).

Финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей, на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% – по итогам трех кварталов 2010 г. Они приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. В 2009 и 2010 гг. было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 г. можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 г. страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью 7500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку», перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью около 6500 кв.м).

Структуры ТЭК не уступают. В 2009 г. газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7200 кв.м. Хотя на конец третьего квартала этого года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения, отмечают аналитики компании Praedium Oncor International.

Центр Москвы

Основным ньюсмейкером на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему является московское правительство, но большинство инициатив новых городских властей все также направлено на решение острых городских проблем. В ноябре 2010 г. было объявлено об отмене строительства комплекса административных зданий для мэрии в «Москва-Сити», вместо которого на площадке планируется построить большой паркинг (подробнее об этом в статье «Политическая воля и высокая цена парковки освободят Москву от «пробок»). Для контроля за реализацией всего проекта ММДЦ «Москва-Сити» был создан штаб, который возглавил первый заместитель мэра В.И. Ресин. Также в рамках решения транспортной проблемы было принято распоряжение о «максимальном прекращении» строительства офисных и торговых объектов в пределах ТТК. Пристальному изучению подверглись все городские инвестиционные контракты, принято решение по упорядочению системы управления и контроля за их реализацией, поскольку половина действующих контактов оказалась просроченной, сообщила компания Blackwood.

Алмазный фонд

Номером один рейтинга, по версии Penny Lane Realty, стал БЦ «Легион I». В этом бизнес-центре стоимость эксплуатации – одна из самых низких среди офисов подобного уровня.

Следующие пять бизнес-центров рейтинга, несмотря на одинаковую арендную ставку, занимают разные места. Дело в том, что в бизнес-центре на Знаменке сдаются в аренду маленькие, а значит, ликвидные помещения – от 55 кв.м, обладающие большим потенциалом роста стоимости в будущем. Стоимость аренды этих помещений подчас доходит до $2000 за кв.м в год. Кроме того, в «Знаменке» замечательные видовые характеристики (вид на Кремль, храм Христа Спасителя).

БЦ «Романов Двор» гораздо моложе «Усадьбы» и лучше с точки зрения подъездных путей и инфраструктуры, поэтому он занимает третье место в рейтинге.

Далее идет БЦ «Белая площадь» – один из самых привлекательных объектов для институциональных западных инвесторов – удачно расположенный, недавно построенный, заполненный качественными иностранными арендаторами, которые, к слову, заключали договоры аренды в среднем на 11 лет еще до начала строительства.

Бизнес-центру Gazoil Plaza присвоено шестое место, хотя по местоположению он уступает всем указанным в топ-листе офисам. Причина кроется в близком соседстве с «Газпромом», что оказывает прямое влияние на высокую стоимость помещений в Gazoil Plaza.

Бизнес-центры Lotte Plaza, «Балчуг Плаза» и «Новинский пассаж» также имеют одинаковые арендные ставки, но проранжированы по-разному. «Балчуг Плаза» и «Новинский пассаж» немного отстают от Lotte Plaza по видовым характеристикам, инфраструктуре и уровню инсоляции – в помещениях Lotte Plaza больше светлых комнат. Но самое главное – в Lotte Plaza, как и в «Знаменке», много ликвидных небольших помещений в аренду.

«Офисные центры данного рейтинга – не только лидеры по ставкам, но также образцы качества и комфорта, – комментирует Максим Жуликов. – Их объединяет прежде всего знаковое месторасположение, которое не ограничивается пределами Садового кольца. Кроме того, высококачественная отделка, первоклассное инженерно-техническое оснащение, развитая внутренняя и внешняя инфраструктура, профессиональная управляющая компания также влияют на уровень арендной ставки и престиж данных объектов».

Nota bene

В ноябре 2010 г. стало известно о создании сразу двух новых девелоперских компаний: «Сбербанк девелопмент» (в нее передадут все принадлежащие банку активы этого сектора), а также совместная компания Lenhart Global и «Газкомплектсервис», сообщила компания Blackwood. Они могут через некоторое время отвоевать серьезные позиции в Москве, обладая как доступом к огромным финансовым ресурсам, так и к административным рычагам, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Очередная попытка

В декабре эксперты НП «Гильдия управляющих и девелоперов» в очередной раз подступили к классификации бизнес-центров Москвы. Эксперты считают, что программа Всероссийской классификации бизнес-центров, разработанная и реализуемая специалистами ГУД, окажет позитивное влияние на рынок офисной недвижимости. По мнению вице-президента ГУД, президента группы компаний NAI Becar Александра Шарапова, отличия в оценке объектов офисной недвижимости, предоставляемые [разными] консалтинговыми компаниями, могут составлять от 10% до 25%.

Подобные проекты уже присутствовали на рынке неоднократно. Беда в том, что каждый несогласный с той или иной моделью классификации обладает слишком большим весом на рынке, чтобы с ним не считаться. А за ним всегда стоят реализуемые им здания, которые он обозначает как класс А или В, тогда как по новой классификации они в необходимые параметры не укладываются. Так что с единой системой классификации, видимо, придется подождать, считают аналитики www.irn.ru.

Источник: https://www.irn.ru/articles/26307.html

Вернуться в раздел

Портфолио сделок

Аренда офиса 1500 кв.м.
Аренда офиса 1500 кв.м.
Роман Щербак

Директор департамента

Аренда офиса 800 кв.м.
Аренда офиса 800 кв.м.
Александр Ошурко

Управляющий партнёр

Аренда офиса 2088 кв.м
Аренда офиса 2088 кв.м
Нелля Имаметдинова

Заместитель директора