СМИ о нас

Блиц: Плюсы и минусы плана редевелопмента района Очаково-Матвеевское

Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium

С точки зрения рыночных тенденций текущего года решение о возведении такого большого объема коммерческой недвижимости выглядит довольно странным. Ставки аренды продолжают снижение, арендаторы активно двигаются в центр, стрит-ритейл переходит в торговые центры и занимает площади по довольно низким ставкам аренды. Соответственно любое строительство коммерческой недвижимости недалеко от МКАД вызывает вопросы. Но город явно стремится сместить акцент с центральной зоны в удаленные районы и создать новые рабочие места, иными словами, развить ту самую кластерную систему Москвы, о которой так много говорили три-четыре года назад. 

Сейчас данный район характеризуется большим количеством промзон, которые не прошли качественную реконструкцию и были не очень эффективно переделаны в коммерческие помещения. Вероятнее всего, развитие столь масштабного проекта приведет к появлению смешанной застройки: торговые площади, складская и индустриальная зона, небольшой объем офисов – и район сможет стать новой точкой притяжения для жителей окрестностей.

Безусловно, реорганизация данной территории должна предусматривать создание рабочих мест для местных жителей, и город наверняка прорабатывает такое развитие. Однако вряд ли создание рабочих мест является основной целью действий городских властей.

О дефиците же коммерческой недвижимости в этом районе говорить сложно. Арендных площадей, действительно, немного, но они и не требуются рынку: спрос в данной зоне небольшой, направление не популярно среди арендаторов, к тому же за МКАД недалеко от района Очако-Матвеевское присутствуют незаполненные офисные объекты премимум-класса. Но развитие комплексной инфраструктуры определенно необходимо в данной локации: при должном уровне развития этот проект, возможно, станет «ответом» Москва-Сити.

Если концепция будет интересной и привлекательной для жителей района, то инвесторы с удовольствием войдут в данный проект. Вопрос в том, как город собирается реализовать проект застройки. Если все отдать одному инвестору, то в процессе проект может претерпеть существенные изменения и стать, к примеру, коммерческо—жилым комплексом: большая часть инвесторов хочет сейчас заниматься жильем, понимая отсутствие потенциала коммерческого сегмента к росту; кроме того, площадок под застройку в Москве уже немного, и промзоны также привлекают девелоперов для развития ЖК эконом-класса – а он, в свою очередь, может быть востребован в данном районе. Так что городу необходимо очень щепетильно отнестись к выбору будущего инвестора, если он не хочет допустить появления жилых площадей в районе.

Что касается арендных ставок, то поскольку качественных объектов коммерческой недвижимости в районе нет вообще (присутствуют только комплексы классов В и ниже, ставки аренды коммерческих площадей находятся на уровне 8 - 10 тыс. руб./кв.метр в год, в индустриальных помещениях – от 3 до 7 тыс. руб./кв. метр в год. В новом объекте могут быть более высокие ставки, однако для этого необходима не только качественная застройка, но и хорошая транспортная и деловая инфраструктура.

Источник: http://comestate.ru/interview/blits__redevelopment_ochakovomatveevskogo__strannoe_reshenie_ili_gramo...vet_moskvasiti