Александр Ошурко: «Отношения с управляющей компанией — один из основных рисков инвестора» – компания Praedium

Компания Praedium совместно с крупнейшим частным банком России – Альфа-Банком, запускает новый пакет услуг «Рантье», позволяющий частному бизнесу и инвесторам получить уникальные преимущества при сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Данные привилегии доступны эксклюзивно для клиентов компании Praedium.

Стать клиентом Альфа-Банка для клиентов Praedium стало еще проще: менеджер банка приедет в ваш офис в удобное для вас время, а обслуживание по пакету услуг «Рантье» доступно в любом отделении банка.

Узнайте подробности о ваших возможностях и доступе к пакету услуг «Рантье» у менеджера по телефону +7 495 777 15 15.

Praedium - на рынке уже более 12 лет!

Коммерческая недвижимость в Москве

Консалтинговая компания Praedium была основана в 2005 году. За 12 лет успешной работы она зарекомендовала себя как крупный игрок на рынке коммерческой недвижимости России. Компания реализует проекты в сфере стратегического консалтинга, брокериджа и инвестиций в Москве и других крупных городах страны, проявляя одинаково высокий уровень профессионализма во всех сегментах коммерческой недвижимости. Мы берем на себя самые сложные задачи, возникающие у собственника, желающего продать коммерческую недвижимость: оцениваем объект и находим покупателей, а также оказываем сопровождающие консультационные услуги для наших клиентов. Коммерческая недвижимость в Москве с компанией Praedium становится действительно выгодным предложением, поскольку мы гарантируем высокий уровень работы в следующих сферах:

  • оценка объекта сотрудниками компании перед продажей,,
  • поиск покупателя, идеально соответствующего требованиям клиента,
  • дальнейшие рекомендации и консультации по повышению доходности объектов (коммерческая недвижимость в Москве),
  • юридическая поддержка клиента.

Александр Ошурко: «Отношения с управляющей компанией — один из основных рисков инвестора»

В какой объект недвижимости лучше инвестировать средства? Что выбрать: стабильность или более высокую доходность? Какие подводные камни можно обнаружить, вложив средства в торговые помещения или офисы? Обо всем этом мы решили поговорить с заместителем генерального директора компании Praedium Александром Ошурко

 — Каковы минимальные инвестиции в коммерческую недвижимость?

 — В коммерческой недвижимости порог инвестиций не настолько высок, как принято считать. Можно купить часть здания или нежилое помещение на первом этаже жилого дома — в этих случаях сумма вложений составит от $150 000. Средний объем инвестиций, если говорить о части здания или помещении, находится в диапазоне $500 000 — $3 млн. Это наиболее востребованный сегмент с точки зрения частных инвесторов, он позволяет получить широкий выбор объектов и достаточный доход для того, чтобы заниматься подобной деятельностью.

Данный вид инвестирования интересен прежде всего тем, что объем внимания к продукту после его структурирования будет минимальным. Собственнику необходимо заключить договор аренды и далее просто отслеживать платежи, а также решать оперативные вопросы, которые возникают по ходу работы. По доходности такой вид инвестирования сопоставим с бизнесом, однако времени на поддержание объекта недвижимости тратится значительно меньше. Как правило, инвесторы ориентированы на полную окупаемость объекта через семь-восемь лет.


— Зависит ли срок окупаемости объекта от его площади?


— Если говорить про частные инвестиции, то площадь объекта не сильно влияет на его срок окупаемости. Сокращения времени можно добиться, если купить здание целиком, но это, как правило, должен быть довольно большой объект, поэтому средства в него вкладывает только крупный инвестор, а не представители среднего и малого бизнеса. Когда приобретается отдельно стоящее здание, у собственника появляется дополнительная нагрузка — его содержание, эксплуатация, оформление земельных отношений и другие моменты, связанные с объектом недвижимости в целом, что существенно увеличивает временные затраты.


Необходимо помнить об управлении недвижимостью. Если вы купили помещение, это еще не значит, что оно сразу же принесет доход. Зачастую это площади в строящихся комплексах или пустые помещения, которые необходимо превратить в арендный продукт. Но отдельное помещение можно один раз структурировать, а дальше только поддерживать его в рабочем состоянии.


— Насколько рискованно вкладывать средства в торговые помещения? 

— Все торговые помещения можно разделить на три группы с точки зрения инвестирования. К первой относится покупка торгового центра целиком. Инвестиции в небольшой торговый центр — всегда очень высокий риск, потому что грамотную концепцию можно выстроить на площади от 20 000 кв. м, а это совсем другой объем инвестирования.


Вторую группу составляют отдельные помещения в торговых центрах. Данный продукт является не менее сложным, чем предыдущий: когда у торгового центра много собственников, то концепции, как правило, нет. Например, на Дмитровском шоссе есть центр, на первом этаже которого находится «Бургер Кинг», на втором — небольшой продуктовый ритейлер, а на третьем — фитнес-клуб; все три блока принадлежат разным собственникам. В результате поток посетителей неоднороден, и арендаторам расположенной там же торговой галереи приходится нелегко. В «Бургер Кинг» приходят не те люди, которые занимаются фитнесом. А тем, кто идет в фитнес-клуб, как правило, не интересна торговая галерея. Это яркий пример объекта, который разобран по частям, и где концепция отсутствует в принципе.


Третья группа — помещения на первых этажах жилых домов. Они тоже бывают разными. Например, на первой линии Люблинской улицы рядом с метро «Текстильщики» есть несколько однотипных новостроек. На первые этажах размещаются сетевые операторы, ставка аренды для которых достаточно высока из-за большого пешеходного и автомобильного трафика. Но в точно таких же зданиях, расположенных на второй и третьей линиях, арендный потенциал торговых помещений гораздо ниже, что объясняет меньшую арендную ставку.


Таким образом, инвестиции в торговые помещения — достаточно рискованы, но они могут дать хороший доход. Приобретая, например, торговое помещение в только что построенном доме, мы идем на риск, поскольку не знаем, каким будет поток и какую прибыль мы сможем получить. Похожая ситуация и с торговыми помещениями на первых этажах торговых центров, которые зависят от числа посетителей.


— Насколько важно место расположения офисных помещений?


— Если рассматривать два аналогичных офисных центра, один из которых расположен у метро, а другой — в 15 минутах езды, то ставки в них будут различаться на треть. Несмотря на то, что себестоимость строительства у них одинакова, арендный потенциал разный. С точки зрения инвестиций офисные центры более сбалансированы, поскольку в них, как правило, нет разницы между этажами.



 Каковы риски при инвестировании в офисные центры?


— Офисных центров, реализующихся по частям, все еще не так много. Застройщики предпочитают продавать их целиком. С точки зрения арендной ставки там всегда предсказуемая ситуация, а основные риски связаны с эксплуатацией. В отличие от торгового комплекса, в бизнес-центрах довольно много разнообразных коммуникаций: система вентиляции и кондиционирования, пожарные и охранные системы, лифты. Все они требуют обслуживания, которое обычно осуществляется застройщиком. Но если происходит глобальная поломка, то сумма платежей на ремонт распределяется пропорционально между всеми собственниками блоков.


Отношения с управляющей компанией — это тоже возможный риск для инвестора. Проконтролировать стоимость услуг эксплуатирующей организации сложно. Обычно она принадлежит застройщику, который юридически закрепил ее за зданием, и поменять организацию при возникновении спорных ситуаций очень трудно.


Существует также риск, связанный с землей. Здание размещается на земельном участке, который находится в аренде, а ее стоимость перекладывается на всех собственников площадей в бизнес-центре. Как правило, она оформлена на эксплуатирующую компанию застройщиком. С точки зрения земельных отношений могут возникнуть проблемы с незаконным оформлением аренды, что может повлечь изъятие части земли и потерю парковки.


— Кто инвестирует средства в коммерческую недвижимость?


— Инвестиции в коммерческую недвижимость — один из консервативных видов вложений, в котором доходность составляет от 8 до 12% годовых. Он мало зависит от инфляционных ожиданий и кризиса. Кроме того, прибыль извлекается из арендных платежей, которые превышают банковский депозит.


70% тех, кто инвестирует в коммерческую недвижимость, точно знают, чего они хотят. 20% — готовы рассматривать разные варианты инвестирования, а 10% — просто слышали о такой возможности, но не разбирается в ситуации на рынке. Обычно инвесторы знают, что им нужно, потому что у них уже есть опыт вложения средств в коммерческую недвижимость. Наша задача как консультанта — подсказать, что существуют различные инвестиционные продукты, помочь оценить несколько вариантов вложения средств.


Что же касается портрета инвестора — это, прежде всего, владельцы бизнеса, которые ориентированы на консервативные виды инвестирования. А также — топ-менеджеры крупных российских и иностранных компаний, которые имеют постоянную занятость, получают хорошее вознаграждение и хотят инвестировать в недвижимость.


— Вырос ли интерес к инвестированию в коммерческие объекты?


— До кризиса объекты практически не продавали маленькими блоками, только целиком — таким был рост рынка. В 2008 году застройщики столкнулись с тем, что продавать целиком стало проблематично, поэтому многие компании стали делить здания. В результате возникла новая ниша на рынке. Появляются офисные объекты, в которых девелоперы изначально проектируют мелкую нарезку площадей. Подобных предложений становится больше, и число инвесторов, соответственно, тоже увеличивается.

 

Беседовала Надежда Двоскина.

Источник: http://www.g-n.ru/actual/intervyu/int030513/

Предыдущая Вернуться в раздел
Смотреть все

Услуги нашей компании

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Суши Шоп
  • Задача Быстрый подбор помещения для офиса компании-ритейлера.
  • Решение Аренда в качественном офисном объекте класса В+ уже после первого просмотра.
  • Класс C
  • Офисный центр "На Научном"
  • Научный проезд, д 8 стр 1, 2, Москва
  • Калужская
  • Площадь помещения 267 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Группа «Эпос»
  • Задача Быстрый выход на сделку в течение двух недель, с условием ограниченного бюджета и строгих требований, предъявляемых к местоположению будущего офиса.
  • Решение Оперативный подбор помещения класса В в интересующем арендатора районе города.
  • Класс B
  • Бизнес-центр "Зорге 28"
  • Зорге ул, д 28, стр 1, Москва
  • Сокол

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Ксилем Рус
  • Задача Аренда офиса в качественном бизнес-центре класса В+ с учетом согласования многочисленных юридических нюансов.
  • Решение Заключение сделки аренды в бизнес-центре «Омега Плаза», качественное юридическое сопровождение процесса.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул., д 19
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 500 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Samsonite
  • Задача Аренда помещения с условием оперативного переезда, обязательная номинация ставок аренды в долларовом эквиваленте.
  • Решение Аренда офиса в бизнес-центре класса В+, помощь арендатору в скорейшей организации переезда.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул., д 19
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 550 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Агентство Страхования Вкладов
  • Задача Аренда офиса государственной компанией, участие в тендере и быстрый выход на сделку.
  • Решение Аренда офиса в качественном бизнес-центре класса В+ в кратчайшие сроки.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Святогор IV"
  • Летниковская ул., д. 10, стр. 4
  • Павелецкая
  • Площадь помещения 1100 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Группа «СТАН»
  • Задача Подбор помещения высокого класса для скорого переезда крупной компании с учетом строгих бюджетных требований.
  • Решение Аренда большого офисного блока в бизнес-центре класса В+ с высокими характеристиками, выполнение современной отделки под индивидуальные нужды арендатора.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул., д 19
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 800 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Запсибгидрострой
  • Задача Подбор помещения для инвестиций средств компании с привлечением коммерческой ипотеки.
  • Решение Приобретение помещения в качественном новом бизнес-центре за МКАД.
  • Класс A
  • МФК "Мякининская Пойма", Бизнес-центр "Кубик", секция А
  • МО, Красногорск, Строителей б-р., д. 4, к.1
  • Мякинино
  • Площадь помещения 1200 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент ЗАО МСС
  • Задача Оперативный подбор помещения для инвестиций средств компании.
  • Решение Приобретение в собственность особняка в центре Москвы после первого просмотра.
  • Класс B+
  • Воронцовская ул., д. 35
  • Воронцовская ул., д. 35
  • Крестьянская застава
  • Площадь помещения 1183 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент G&P Capital Invest
  • Задача Подбор качественного помещения для размещения фронт-офиса международной инвестиционной компании.
  • Решение Аренда офисного блока в бизнес-центре класса А с премиальным местоположением и качественными инженерными характеристиками.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Белая площадь"
  • Бутырский Вал ул., д.10, кор А (Лесная ул., д. 5)
  • Белорусская
  • Площадь помещения 690 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Московский Индустриальный Банк
  • Задача Подбор помещения, отвечающего строгим банковским требованиям безопасности
  • Решение Найдено подходящее помещение, отвечающее особым требованиям арендатора к помещению.
  • Класс B
  • Бизнес-центр "Донской"
  • Орджоникидзе ул, д 11 стр 10, Москва
  • Ленинский проспект
  • Площадь помещения 227 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Оргнефтехим
  • Задача Поиск офиса высокого класса в условиях бюджетных ограничений
  • Решение Было найдено подходящее помещение. Быстрый выход на сделку. Обеспечение скидки для арендодателя
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Магистраль Плаза"
  • Магистральный 1-й туп, д 5А, Москва
  • Беговая
  • Площадь помещения 848 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Инновационные Нефтегазовые Технологии
  • Задача Оперативный подбор офиса и организация скорого переезда компании
  • Решение Скорый переезд компании в качественный бизнес-центр класса А на Юго-Западе Москвы, сокращение юридических согласований до двух недель.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Ньютон Плаза"
  • Нагатинский 1-й проезд, д 10, Москва
  • Нагатинская
  • Площадь помещения 837 м2

Аренда недвижимости

В большинстве случаев аренда коммерческой недвижимости является более выгодной для пользователей по сравнению с приобретением объектов в собственность. Это обусловлено существенной экономией средств, связанной с отсутствием необходимости единовременно тратить крупные суммы на покупку. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости за счет широкого диапазона предложения объектов значительно увеличивает возможности выбора при минимальных финансовых вложениях. На богатом разнообразными предложениями рынке аренды коммерческой недвижимости можно найти и складское помещение для хранения, и просторный офис в центре города.
Преимущества сотрудничества с компанией Praedium в сделках по аренде коммерческой недвижимости гарантированы в первую очередь ее многолетним опытом в сфере аренды коммерческой недвижимости. Оперативность и высокая квалификация наших сотрудников, непрерывно развивающаяся база объектов недвижимости и разнообразие предложений рынка позволят нам в кратчайшие сроки подобрать оптимальный для вас вариант коммерческих площадей. А оказываемая компанией помощь при оформлении сделки сэкономит ваше время и поможет арендаторам без проволочек переехать в новый офис.

Покупка и продажа недвижимости

Для многих предпринимателей покупка коммерческой недвижимости в Москве сопровождается рядом серьезных трудностей, связанных с выбором объектов и юридическим оформлением сделок. Компания Praedium поможет купить коммерческую недвижимость в Москве и Московской области с минимальными затратами времени и сил. Основными преимуществами нашей компании являются:

  • большое количество разнообразных предложений в регулярно обновляемой базе объектов;
  • покупка и продажа коммерческой недвижимости с гарантией юридического сопровождения сделки;
  • консультирование клиента на всех этапах сделки.

Если вы хотите купить коммерческую недвижимость в Москве, обратитесь в компанию Praedium. Мы поможем вам подобрать оптимальный вариант без юридических рисков.

Для организации просмотра помещения или получения дополнительной информации позвоните по телефону: +7 (495) 777-15-15 или оставьте заявку.

Как мы работаем

Узнаём о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

Популярные бизнес-центры

Смотреть все предложения

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!

Тенденции рынка

Смотреть все