Соседи по воле застройщика: как делается бизнес на первых этажах ЖК – компания Praedium

СМИ о нас

Соседи по воле застройщика: как делается бизнес на первых этажах ЖК

Рынок торговли и услуг в современных жилых комплексах становится все более развитым и разнообразным. Если раньше встроенные коммерческие помещения в многоквартирных домах были вотчиной индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, то теперь такие активы все чаще воспринимаются как полноценный инвестиционный продукт, интерес к которому проявляют крупные сетевые игроки. Причем происходит это еще на этапе строительства ЖК.

Первый коммерческий

Сегодня рынок жилья уже практически полностью избавился от устаревшей практики размещения квартир на первых этажах домов. Сейчас почти все строительные компании еще на этапе проектирования отводят первый этаж ЖК под коммерческие помещения. Такие квартиры неликвидны, а наличие качественной инфраструктуры в доме, наоборот, повышает его привлекательность для жителей и потенциальных покупателей.

Функционал помещений свободного назначения можно продумать еще на этапе проектировки, а также просчитать потенциальные прямые и косвенные выгоды от реализации подобных объектов. В среднем коммерческие помещения составляют 5-8% от общей площади дома, однако в ряде случаев этот показатель доходит и до 15% в зависимости от масштабов проекта.

При этом цена продажи либо ставка аренды помещений коммерческой инфраструктуры может не соотноситься со стоимостью жилых лотов, однако она находится в прямой зависимости от пешеходного трафика или автомобильного движения вдоль витрин магазина. В некоторых случаях огороженная территория, пропускной режим и так далее могут оказывать давление на ставку коммерческого помещения. Так, например, в крупных жилых комплексах с огороженной территорией, расположенных в районе Москвы Куркино, ставка аренды для коммерческих помещений может быть на 20-30% ниже, чем на первых этажах обычных жилых зданий. При этом будет отмечаться высокий уровень ротации арендаторов.

Зачастую продажа коммерческих помещений открывается на заключительной стадии строительства жилого комплекса, поэтому со стадией готовности цены подобных помещений коррелируют слабо. Однако если застройщик начал продавать коммерческие площади с нулевого цикла, то их цена, очевидно, будет расти вместе с домом. При этом в целом сейчас на рынке наблюдается тенденция, исходя из которой данные площади все чаще выставляются на продажу заранее.

По словам Егора Остапенко, директора департамента торговой недвижимости компании Praedium, в элитных комплексах стоимость 1 кв. м коммерческих помещений может быть на 60% дешевле жилых площадей. "Например, в одном из проектов 1 кв. м жилья стоил 500 тыс. рублей, а коммерции – 200 тыс. рублей. Стоимость коммерческих помещений увеличивается в зависимости от готовности объекта в той же пропорции, что и жилье. На стадии котлована стоимости 1 кв. м ниже на 20-25%, чем после сдачи дома в эксплуатацию", — отметил эксперт.

Вероника Манн, директор по маркетингу компании "БИГ-Девелопмент", указывает на то, что обычно около 60-70% нежилых помещений продается на стадии строительства. "Чаще всего именно на этом этапе коммерческие помещения покупает местный, локальный бизнес, который хорошо понимает расположение и трафик места, а также покупатели квартир в данном проекте. Многие хотят иметь бизнес или офис рядом с домом, поэтому рассматривают возможность покупки или аренды нежилого помещения", — добавила специалист.

Раннее бронирование

Если развивать тему предварительных продаж коммерческих помещений на этапе строительства ЖК, то обычно речь идет об инвесторах, которые заведомо готовы принять на себя риски, связанные с окончанием строительства и получением всех необходимых документов, инвесторах, имеющих договоренности с определенным арендатором, а также розничных операторах, которые могут рассматривать покупку помещения под себя. Кроме того, зачастую на этапе возведения здания нежилые площади приобретают владельцы квартир в этом же доме — либо для организации своего бизнеса, либо в качестве инвестиций.

Распределение арендаторов по первым этажам домом во многом зависит от стратегии продаж застройщика. Один из вариантов — самостоятельное формирование пула арендаторов, чтобы иметь возможность контролировать их уровень и непосредственно сегменты/профили, а затем уже продавать инвесторам в качестве готового арендного бизнеса. Другая стратегия – продавать сразу отдельными лотами. В этом случае можно создать управляющую компанию, которая будет контролировать профили будущих арендаторов, однако дополнительный контроль не слишком интересен потенциальным инвесторам. Чаще всего подобный надзор необходим либо в элитных ЖК, либо при обязательствах девелопера организовать тот или иной вид деятельности в рамках проекта.

Юрий Тараненко, руководитель направления коммерческой недвижимости ГК "Инград", отмечает, что покупка на этапе строительства в основном является более предпочтительным вариантом, так как стоимость 1 кв. м ниже, чем в уже готовом комплексе, а также есть возможность купить наиболее востребованные с точки зрения планировок помещения. "Однако и тут следует помнить, что сдавать помещение в аренду или вести в нем бизнес можно будет только при достаточном проценте заселенных площадей. Также существует и другая зависимость: чем выше класс жилого комплекса, тем больше покупок коммерческих площадей в нем совершают сами покупатели квартир. В эконом-классе, где превалирует число ипотечных сделок, жильцы редко приобретают еще и коммерческие помещения. Важно акцентировать внимание, что в случае покупки таких площадей инвесторами большое внимание уделяется срокам ввода дома в эксплуатацию, так как наличие актива, не приносящего доход (в случае задержек со строительством и вводом) негативно сказывается на финансовой модели инвестора", — анализирует Тараненко.

Генетика площадей

Важно также понимать, что сейчас крупные девелоперские компании уже отлично изучили структуру спроса на коммерческие помещения в ЖК и закладывают эти параметры еще на стадии проектировки объекта. Обычно они предлагают объемы площадью 100–200 кв. м, где арендуют помещения салоны красоты, небольшие магазины фермерских продуктов, аптеки, пиццерии, магазины, торгующие разливным пивом, и так далее. Продуктовые супермаркеты также могут брать блоки из нескольких помещений. Однако в ряде случаев девелоперы предусматривают на первых этажах специальные помещения под супермаркеты. Их арендаторами могут стать и федеральные сети, такие как "Пятерочка", "Дикси" и другие. Опытные застройщики обязательно предусматривают конфигурацию, зоны загрузки, энергомощности коммерческих помещений с учетом профиля и площади потенциального съемщика на этапе проектирования. Например, рассчитывают необходимую площадь и коммуникации для фитнес-центра, а также возможность подъезда грузового автомобиля и проведения разгрузочных работ для продуктовых магазинов.

Магомед Ахкуев, аналитик, отдел исследований рынка CBRE, отмечает, что наибольший спрос на помещения существует со стороны продуктовых супермаркетов, и привлечь их проще всего. "Гораздо сложнее дела обстоят с другими типами арендаторов, как, например, аптеки, магазины электроники или одежды. Для таких арендаторов очень важен внешний трафик, они не в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями ЖК", — заявил Ахкуев.

При этом распределение спроса на помещения во многом зависит не только от формата самого ЖК, но и от его локации в городе или за его пределами. Если проект возводится в уже развитом районе, примыкающем к инфраструктурным узлам и другим густонаселенным частям города, то помещения в нем востребованы для арендаторов, формат которых еще не представлен в зоне пешей доступности. Однако, когда ЖК возводится за чертой города или в новом микрорайоне, список необходимых коммерческих резидентов значительно расширятся. Это могут быть не только супермаркеты, но и объекты общепита, сервисы, социально-развлекательные, образовательные и многие другие арендаторы.

По мнению Ольги Яруллиной, директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci, в центре Москвы на помещение в ЖК вряд ли найдется покупатель-индивидуальный предприниматель, поскольку для него это слишком дорого. "Как правило, коммерческие площади в центральных ЖК занимают сетевые магазины, поскольку там высоки арендные ставки. Например, сейчас на рынке существует коммерческое предложение об аренде помещения площадью 500 кв. м в жилом комплексе, которое оценивают в 2,2 млн рублей в месяц. Аналогичное помещение на окраине города может обойтись в 700-800 тыс. рублей в месяц", — подчеркнула она.

Для арендатора очень важно максимальное привлечение аудитории, поэтому наиболее привлекательны помещения, расположенные на внешней стороне жилого комплекса с доступом к внешнему трафику. При расположении внутри комплекса с огороженной территорией такой доступ практически невозможен, так как пропускать незнакомого человека на территорию комплекса никто не станет, если речь не идет об условном фитнес-клубе. В этом случае можно предъявить абонемент для входа на территорию. Как правило, инвесторы интересуются помещениями до 300 кв. м зальной планировки, поскольку на них проще найти арендаторов. Самыми невостребованными становятся помещения кабинетной планировки с несущими стенами, помещения неправильной формы, а также помещения, вход в которые расположен, как отмечалось ранее, со двора жилого комплекса, поскольку у них значительно ниже трафик.

Непростое соседство

При всей кажущейся простоте ведения бизнеса в коммерческих помещениях на первых этажах жилых домов в этой сфере рынка существуют свои подводные камни, от попадания на которые не застрахованы не только индивидуальные инвесторы, но и крупные сетевые компании. Так, при расположении коммерческого помещения в жилом доме могут возникать конфликты с жильцами. Например, в зависимости от планировочных решений на территории ЖК может быть некорректно (под окнами квартир) расположена зона разгрузки грузового транспорта, и процедура привоза товара в магазин в ночное время может мешать жителям шумом, а их протесты вполне способны привести к закрытию торговой точки.

Сегодня российское законодательство никак не ограничивает граждан в их правах на выселение коммерческих структур, которые располагаются на первых этажах жилых домов. Жильцы при должной настойчивости могут выгнать из своего дома любой бизнес. И такие примеры на рынке есть. Государственные органы обязаны реагировать на жалобы жильцов, они устраивают проверки, регулярно закрывая для этого магазины. Жильцам не нравятся запахи, свет от вывески, шум от погрузки и разгрузки товара, разговоры посетителей под окном, а также грызуны, которые могут поселиться в здании.

По словам Дмитрия Михайлова, директора по развитию краудфандинговой площадки Aktivo, особенно сильно жильцов раздражает ремонт в помещении. "Когда я занимался управлением торговым объектом, расположенным в жилом доме, мы во время ремонта даже специально организовывали для пенсионеров, живущих в доме, бесплатные походы в кино. Иначе от претензий нельзя было отбиться. В жилом доме часто возникают проблемы с вывеской, управляющая компания дома иногда требует оплату за то, чтобы ее разместить. Это незаконно, потому что вывеска имеет информирующий характер и не является рекламой, однако доказать незаконность требований УК бывает сложно. За установку антенны на крыше дома тоже требуют доплаты. Часто собственнику помещения и его арендаторам просто приходится воевать с УК дома. Это мешает работать и приводит к лишним затратам. Кроме того, на данный момент не ясны перспективы законопроекта, который предлагает запретить торговлю алкоголем в помещениях жилых домов. Если такой законопроект примут, это будет серьезным ударом по продовольственным магазинам, расположенным в жилых домах. Продовольственные магазины потеряют часть прибылей, а следовательно, и арендную плату им придется снизить", — рассказывает руководитель.

Сегодня схемы проектировки и использования коммерческих помещений на первых этажах жилых домов становятся все более разнообразными. Однако в структуре рынка street-retail спальных районов Москвы базовым по занимаемому объему площадей остается профиль "продукты", под который отведено порядка 20% площадей. В первую очередь здесь начинают открываться операторы, функционирующие в ценовых категориях "средний" и "средний–". Развитие этой сферы бизнеса и интерес к нему будут меняться параллельно с работой рынка жилья и изменением его структуры. А значит, девелоперам нужно постоянно внедрять новые идеи конфигурации зданий, при этом не забывая делать их удобными как для потенциальных арендаторов, так и для резидентов ЖК.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/156607-sosedi_po_vole_zastrojcshika_kak_delaetsya_biznes_na_pervyh_etazhah_zhk/

Предыдущая Вернуться в раздел

Портфолио сделок

Аренда офиса 619 кв.м.
Аренда офиса 619 кв.м.
Амина Мамедова

Консультант

Аренда офиса 2088 кв.м
Аренда офиса 2088 кв.м
Нелля Имаметдинова

Заместитель директора

Продажа 9000 кв.м.
Продажа 9000 кв.м.
  • Клиент: Оптовая турецкая компания по продаже текстильной продукции
  • Котляковская ул.
Нармин Давудова

Заместитель директора