"Ситивая" торговля: ритейл в ММДЦ – компания Praedium

На рынке коммерческой недвижимости закрыта крупнейшая инвестиционная сделка за год. О продаже офисной части комплекса Fusion Park площадью 16,6 тыс. кв. м на ул. Усачева в центре Москвы “Ъ” сообщила компания Praedium, которая была консультантом сделки.

Бывшие топ-менеджеры «Интеко» продали офисную часть комплекса Fusion Park в центре Москвы площадью 16,6 тыс. кв. м, за что могли выручить до 5 млрд руб. Покупателем стала компания Arrow Capital, которую на рынке связывают с группой «Трансмашхолдинг» (ТМХ) Искандара Махмудова и Андрея Бокарева.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4119396

Praedium - на рынке уже более 12 лет!

Коммерческая недвижимость в Москве

Консалтинговая компания Praedium была основана в 2005 году. За 12 лет успешной работы она зарекомендовала себя как крупный игрок на рынке коммерческой недвижимости России. Компания реализует проекты в сфере стратегического консалтинга, брокериджа и инвестиций в Москве и других крупных городах страны, проявляя одинаково высокий уровень профессионализма во всех сегментах коммерческой недвижимости. Мы берем на себя самые сложные задачи, возникающие у собственника, желающего продать коммерческую недвижимость: оцениваем объект и находим покупателей, а также оказываем сопровождающие консультационные услуги для наших клиентов. Коммерческая недвижимость в Москве с компанией Praedium становится действительно выгодным предложением, поскольку мы гарантируем высокий уровень работы в следующих сферах:

  • оценка объекта сотрудниками компании перед продажей,,
  • поиск покупателя, идеально соответствующего требованиям клиента,
  • дальнейшие рекомендации и консультации по повышению доходности объектов (коммерческая недвижимость в Москве),
  • юридическая поддержка клиента.

"Ситивая" торговля: ритейл в ММДЦ

Портал "Арендатор.ру" продолжает цикл статей, приуроченных к 25-летию Московского международного делового центра. Предыдущие материалы были посвящены офисному сектору "Москвы-Сити" и апартаментам, теперь настал момент поговорить о другом важном сегменте главного столичного бизнес-комплекса — торговом.

А много и не надо

Торговля является неотъемлемой частью "Москвы-сити", однако далеко не самой значительной. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова отмечает, что из общего объема площадей с различными коммерческими функциями в строящихся и функционирующих объектах ММДЦ под ритейл отводится около 10%. Для сравнения: офисы в этом массиве имеют долю в 61%, апартаменты и гостиницы — 29%. Впрочем, Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве, не совсем согласна с такими данными: эксперт утверждает, что на ритейл приходится примерно 20% от всей коммерческой недвижимости Сити, притом без учета торгово-развлекательного центра "Афимолл".

Тем не менее факт остается фактом — пока торговля довольствуется второстепенной, а то и третьестепенной ролью в жизни делового комплекса. С другой стороны, ритейл и не старается претендовать на лидерство. На сегодняшний день этот сектор "покрывает" 135 тыс. кв. м арендопригодных площадей, из них 114 тыс. кв. м приходятся на уже упомянутый "Афимолл". Остальное распределяется между торговыми объектами, расположенными в стилобатах и подземных локаций офисных и жилых башен. По мнению специалистов, имеющегося объема вполне достаточно, чтобы полностью удовлетворить потребности и желания резидентов и гостей квартала.

Отчасти это подтверждается проектами зданий, которые будут возведены на территории ММДЦ в ближайшую пару−тройку лет. За этот период ожидается ввод в эксплуатацию многофункционального комплекса "IQ-квартал" (123,2 тыс. кв. м), башни "Восток" бизнес-центра "Федерация" (205 тыс. кв. м), второй фазы "Империи" (22,8 тыс. кв. м), а также Neva Towers (56,9 тыс. кв. м). И из всего нового предложения чуть более 40 тыс. кв. м (речь идет о GBA) достанется ритейлу.

Ставки аренды стартуют от рубежа в 15 тыс. рублей за 1 кв. м в год, но их уровень зависит, в первую очередь, от места, площади и потенциального трафика каждой конкретной точки, так что верхняя планка достигает уже отметки в 100 и более тыс. рублей. Так, например, для якорных операторов (столовая, фитнес-клуб и другие) в топовых локациях этот показатель превышает границу в 150 тыс. рублей за "квадрат", указывает Елена Маслова.

Для торговых галерей на первых и подземных этажах ставки аренды обычно варьируются в диапазоне от 15 тыс. до 47 тыс. рублей за 1 кв. м в год, однако такие площади сдаются не очень активно — вакансия составляет 10−13%. Аналитики объясняют это высокой конкуренцией с "Афимоллом" и тем, что в "проблемных" зонах (в стилобатной части, на подземных уровнях) в силу худшей пешей доступности и уровня обзора пока нет активного трафика. Кроме того, наиболее ликвидные помещения уже реализованы и в ближайшее время на рынке не появятся.

Основная доля арендаторского пула приходится на предприятия общественного питания, целевой аудиторией которых являются офисные работники. "Очень сильный и вполне закономерный фокус ритейла в "Москве-Сити" — сегмент food&beverage. Только в ТЦ "Афимолл" более 9 тыс. кв. м занимают такие арендаторы, из которых около 5 тыс. — рестораны с обслуживанием. Остальные — кафе, зона фуд-корта, киоски и прочее. Также на террритории Сити сильно развит сегмент услуг: отделения банков, клиники, химчистки, сервисы бытовых услуг, салоны красоты и другие. Можно сказать, что с точки зрения торговли в ММДЦ есть практически все. Но в силу местоположения и специфики делового района мы не видим там некоторые форматы торговли, характерные в большей степени для спальных районов столицы", — резюмирует руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина.

"Афимолл" всему начало

"Афимолл" — это часть Центрального ядра "Москвы-Сити" и средоточие его ритейл-составляющей. Конкурс на возведение ТРЦ в ММДЦ был объявлен в 2005 году правительством столицы, но на реализацию проекта (это право выиграла компания AFI Development) ушло около шести лет. При этом процесс строительства успел ознаменоваться несколькими ЧП (затопления, частичное обрушение потолка) и крупным скандалом: выяснилось, что объект представляет собой "непосредственную угрозу жизни и здоровью людей, ежедневно находящихся на его территории", поскольку несущие колонны были заменены арматурными каркасами, обмотанными сеткой и засыпанные смесью цементного раствора и строительного мусора. Впрочем, после "Афимолл" признали безопасным, так элементы, в которых нашли брак, не имели отношения к несущей конструкции ТРЦ и предназначались для будущего киноконцертного зала.

Стартовал молл, по мнению экспертов, неудачно. В начале 2009 года (открытие состоялось в 2011 году) сообщалось о сдаче в аренду примерно половины от общего объема площадей комплекса, но на момент запуска работали лишь около 160 магазинов при посещаемости менее 20 тыс. человек в день — провальный показатель для одного из самых дорогих на тот момент проектов на столичном рынке торговой недвижимости. Едва ли не главным фактором возникновения подобной ситуации стали непомерно высокие арендные ставки. Дело дошло до того, что значительной частью арендаторов было подготовлено коллективное обращение к управляющей компании с требованием пересмотра условий аренды на процент с оборота.

Еще одна причина, почему даже через полгода после запуска "Афимолл", оставался полупустым — он слишком рано открылся. Строительные работы проводились прямо в разгар рабочего дня, постоянная ротации арендаторов не давала посетителям привыкнуть к новой площадке, а сам Сити не был так уж заселен, чтобы обеспечить объект стабильным покупательским трафиком. К тому же недалеко располагался главный конкурент — ТРЦ "Европейский", отбиравший львиную долю потенциальной аудитории.

Впрочем, "Афимолл" сумел пережить нелегкие времена и стал точкой ритейл-притяжения ММДЦ. Уже в 2014 году, как следует из результатов исследования, проведенного Watcom Group, 75% посетителей приезжали в ТРЦ на шоппинг специально. Притом доля этой группы была максимальна в будние, и в выходные дни.

Сейчас молл стабилен (уровень вакансии не превышает 10−12%), часто выбирается международными операторами в качестве объекта, где они планируют разместить свой первый российский магазин, и приносит немалый доход своим владельцам. Так, например, по итогам первого квартала 2017 года в среднем показатель Shopping Index Watcom (анализируется потребительская активность в ТЦ) по рынку снизился на 7,5%, когда в ТРЦ в "Сити", напротив, зафиксирован рост покупательского трафика на 20%. А выручка AFI Development с января по июнь 2017 года благодаря их торговому флагману увеличилась на 27%, если сравнивать со значениями за аналогичный период 2016 года (31,3 млн долларов в первой половине 2016 года), и составила 39,8 млн долларов. Вырос и чистый операционный доход ТРЦ — до 29,4 млн долларов (в прошлом полугодии — 24,6 млн долларов).

Как подчеркнул директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Егор Остапенко, до появления "Афимолла" торговой инфраструктуры в ММДЦ как таковой практически не существовало. "Сейчас, хотя сам деловой квартал находится не на пике популярности, у "Афимолла" есть шансы на успешную стратегию и реализацию существующего объема пустующих площадей. Ротация арендаторов, изменение концепций — все это неизбежно будет происходить с объектом", — уверен руководитель.

Дальше — больше. Или нет?

"Москва-сити" растет, расширяется и логично, что схожий процесс происходит и в ее ритейл-секторе. Во многом это развитие будет обусловлено новым строительством. С появлением 15-этажного паркинга (ввод назначен на конец 2017 года) между комплексами "Око", "Федерацией" и первым Красногвардейским проездом улучшится транспортная доступность объектов ММДЦ; заработает торгово-пешеходная галерея, которая под землей свяжет между собой все башни бизнес-кластера.

Также усилится роль Сити как ядра не только деловой, но и культурно-общественной жизни: уже функционирует зона отдыха под открытым небом между башней "Эволюция" и мостом "Багратион" и одновременно площадка для проведения дискуссионных, образовательных программ, форумов и арт-проектов, в декабре начнет работу многофункциональный концертный зал, на смотровой площадке башни "Империя" откроется музей развития "Москвы-Сити". Соответственно, больше людей — больше и потенциальных покупателей.

Однако при всем этом потенциал торговой инфраструктуры будет раскрываться значительно медленнее, чем хотелось бы, да и как ресурс она представляет собой меньший интерес, чем апартаменты или офисы.

Дело в том, что факторы, которые давали импульс к развитию ритейла в ММДЦ, практически израсходовали свой начальный заряд. Появился "Афимолл", позволивший взять принципиально новую высоту, но подобный объект уже вряд ли в пределах главного бизнес-кластера столицы возведут. Строительство и заселение Сити обеспечили покупательский трафик торговым площадкам, но планируемые к выходу в 2017−2020-х годов проекты дадут небольшой прирост (что наблюдается, в частности, по количеству "квадратов", выделенных под ритейл). Открытие МЦК тоже положительно сказалось на ритейл-мощи делового центра, однако есть сомнения, что запуск первого участка Третьего пересадочного контура и продление Калининско-Солнцевской ветки возымеют аналогичный по силе эффект.

По мнению Егора Остапенко, сейчас торговому сегменту в "Сити" пока расти просто некуда. "Потенциал, скорее, исчерпан, чем нет. Необходимости в новом ТЦ нет не только в пределах ММДЦ, но и во всем районе в окружении объекта. Пока не будет реализован проект жилой недвижимости вблизи "Москвы-сити", новые торговые площадки в локации не требуются и не будут востребованы покупателями", — заявил эксперт.

С таким мнением соглашается Евгения Сафонова, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield: "Существующего спроса будет недостаточно для открытия еще одного проекта уровня "Афимолл Сити". Да и проектов уровнем поменьше тоже. Однако в новых строящихся башнях "Москвы-сити" дополнительные торговые помещения на первых этажах будут востребованы среди офисных работников при условии низкого уровня свободных площадей в бизнес-центрах".

В первую очередь, необходимо максимально сократить уровень вакантных площадей, заново пересмотреть качественное наполнение ритейла и эффективно распределить по форматам и концепциям будущий объем торговых площадей, который выйдет на рынок в течение ближайших трех-четырех лет, считает Полина Жилкина. "В целом без какого-либо стабильного прироста числа резидентов "Москвы-Сити" существенно увеличивать площади ритейла нет необходимости", — убеждена она.

При все этом надо повторить: торговый сегмент ММДЦ не останавливается в развитии. Он просто будет двигаться медленнее своих "коллег". Но ведь не зря говорится: "Тише едешь — дальше будешь", и древняя мудрость, думается, будет вполне актуальна и в условиях современной бизнес-действительности.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/156163-sitivaya_torgovlya_ritejl_v_mmdc/

Предыдущая Вернуться в раздел
Смотреть все

Услуги нашей компании

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Суши Шоп
  • Задача Быстрый подбор помещения для офиса компании-ритейлера.
  • Решение Аренда в качественном офисном объекте класса В+ уже после первого просмотра.
  • Класс C
  • Офисный центр "На Научном"
  • Научный проезд, д 8 стр 1, 2, Москва
  • Калужская
  • Площадь помещения 267 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Группа «Эпос»
  • Задача Быстрый выход на сделку в течение двух недель, с условием ограниченного бюджета и строгих требований, предъявляемых к местоположению будущего офиса.
  • Решение Оперативный подбор помещения класса В в интересующем арендатора районе города.
  • Класс B
  • Бизнес-центр "Зорге 28"
  • Зорге ул, д 28, стр 1, Москва
  • Сокол

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Ксилем Рус
  • Задача Аренда офиса в качественном бизнес-центре класса В+ с учетом согласования многочисленных юридических нюансов.
  • Решение Заключение сделки аренды в бизнес-центре «Омега Плаза», качественное юридическое сопровождение процесса.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 500 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Samsonite
  • Задача Аренда помещения с условием оперативного переезда, обязательная номинация ставок аренды в долларовом эквиваленте.
  • Решение Аренда офиса в бизнес-центре класса В+, помощь арендатору в скорейшей организации переезда.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 550 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Агентство Страхования Вкладов
  • Задача Аренда офиса государственной компанией, участие в тендере и быстрый выход на сделку.
  • Решение Аренда офиса в качественном бизнес-центре класса В+ в кратчайшие сроки.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Святогор IV"
  • Летниковская ул, д 10 стр 4, Москва
  • Павелецкая
  • Площадь помещения 1100 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Группа «СТАН»
  • Задача Подбор помещения высокого класса для скорого переезда крупной компании с учетом строгих бюджетных требований.
  • Решение Аренда большого офисного блока в бизнес-центре класса В+ с высокими характеристиками, выполнение современной отделки под индивидуальные нужды арендатора.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 800 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Запсибгидрострой
  • Задача Подбор помещения для инвестиций средств компании с привлечением коммерческой ипотеки.
  • Решение Приобретение помещения в качественном новом бизнес-центре за МКАД.
  • Класс A
  • МФК "Мякининская Пойма", Бизнес-центр "Кубик", секция А
  • г Красногорск, Строителей б-р, д 4 к 1, Московская
  • Мякинино
  • Площадь помещения 1200 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент ЗАО МСС
  • Задача Оперативный подбор помещения для инвестиций средств компании.
  • Решение Приобретение в собственность особняка в центре Москвы после первого просмотра.
  • Класс B+
  • Воронцовская ул, д 35, Москва
  • Воронцовская ул, д 35, Москва
  • Крестьянская застава
  • Площадь помещения 1183 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент G&P Capital Invest
  • Задача Подбор качественного помещения для размещения фронт-офиса международной инвестиционной компании.
  • Решение Аренда офисного блока в бизнес-центре класса А с премиальным местоположением и качественными инженерными характеристиками.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Белая площадь"
  • Бутырский Вал ул, д 10А, кор А (Лесная ул., д. 5), Москва
  • Белорусская
  • Площадь помещения 690 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Московский Индустриальный Банк
  • Задача Подбор помещения, отвечающего строгим банковским требованиям безопасности
  • Решение Найдено подходящее помещение, отвечающее особым требованиям арендатора к помещению.
  • Класс B
  • Бизнес-центр "Донской"
  • Орджоникидзе ул, д 11 стр 10, Москва
  • Ленинский проспект
  • Площадь помещения 227 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Оргнефтехим
  • Задача Поиск офиса высокого класса в условиях бюджетных ограничений
  • Решение Было найдено подходящее помещение. Быстрый выход на сделку. Обеспечение скидки для арендодателя
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Магистраль Плаза"
  • Магистральный 1-й туп, д 5А, Москва
  • Беговая
  • Площадь помещения 848 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Инновационные Нефтегазовые Технологии
  • Задача Оперативный подбор офиса и организация скорого переезда компании
  • Решение Скорый переезд компании в качественный бизнес-центр класса А на Юго-Западе Москвы, сокращение юридических согласований до двух недель.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Ньютон Плаза"
  • Нагатинский 1-й проезд, д 10, Москва
  • Нагатинская
  • Площадь помещения 837 м2

Аренда недвижимости

В большинстве случаев аренда коммерческой недвижимости является более выгодной для пользователей по сравнению с приобретением объектов в собственность. Это обусловлено существенной экономией средств, связанной с отсутствием необходимости единовременно тратить крупные суммы на покупку. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости за счет широкого диапазона предложения объектов значительно увеличивает возможности выбора при минимальных финансовых вложениях. На богатом разнообразными предложениями рынке аренды коммерческой недвижимости можно найти и складское помещение для хранения, и просторный офис в центре города.
Преимущества сотрудничества с компанией Praedium в сделках по аренде коммерческой недвижимости гарантированы в первую очередь ее многолетним опытом в сфере аренды коммерческой недвижимости. Оперативность и высокая квалификация наших сотрудников, непрерывно развивающаяся база объектов недвижимости и разнообразие предложений рынка позволят нам в кратчайшие сроки подобрать оптимальный для вас вариант коммерческих площадей. А оказываемая компанией помощь при оформлении сделки сэкономит ваше время и поможет арендаторам без проволочек переехать в новый офис.

Покупка и продажа недвижимости

Для многих предпринимателей покупка коммерческой недвижимости в Москве сопровождается рядом серьезных трудностей, связанных с выбором объектов и юридическим оформлением сделок. Компания Praedium поможет купить коммерческую недвижимость в Москве и Московской области с минимальными затратами времени и сил. Основными преимуществами нашей компании являются:

  • большое количество разнообразных предложений в регулярно обновляемой базе объектов;
  • покупка и продажа коммерческой недвижимости с гарантией юридического сопровождения сделки;
  • консультирование клиента на всех этапах сделки.

Если вы хотите купить коммерческую недвижимость в Москве, обратитесь в компанию Praedium. Мы поможем вам подобрать оптимальный вариант без юридических рисков.

Для организации просмотра помещения или получения дополнительной информации позвоните по телефону: +7 (495) 777-15-15 или оставьте заявку.

Как мы работаем

Узнаём о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

Популярные бизнес-центры

Волочаевская ул, д 40Г стр 4, Москва Волочаевская ул, д 40Г стр 4, Москва Волочаевская ул, д 40Г стр 4, Москва
Аренда офиса от 374 м2
Деловой центр "Спартаковский" II Фаза/ Бизнес-центр "Платформа" Деловой центр "Спартаковский" II Фаза/ Бизнес-центр "Платформа" Спартаковский пер, д 2 стр 1, Фаза 2, Москва
Аренда офиса от 230 м2
Бизнес-парк "Sirius-Park" Бизнес-парк "Sirius-Park" Каширское ш., д. 3, к. 2, стр. 9, стр. А
Аренда офиса от 96 м2
Бизнес-центр "Научный 17" Бизнес-центр "Научный 17" Научный проезд, д 17, Москва
Аренда офиса от 345 м2
Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Лобачевский" Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Лобачевский" Андропова пр-т, д. 18, кор. 5
Аренда офиса от 300 м2
Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Ломоносов" Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Ломоносов" Андропова пр-кт, д 18 стр 7, Москва
Аренда офиса от 149 м2
Бизнес-центр "Лейпциг" Бизнес-центр "Лейпциг" Академика Варги ул, д 8 корп 1, Москва
Аренда офиса от 781 м2
Деловой комплекс "Империя" Деловой комплекс "Империя" Пресненская наб, д 6 стр 2, Москва
Аренда офиса от 126 м2
Бизнес-центр "Омега Плаза" Бизнес-центр "Омега Плаза" Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
Аренда офиса от 75 м2
Бизнес-центр "Магистраль Плаза" Бизнес-центр "Магистраль Плаза" Магистральный 1-й туп, д 5А, Москва
Аренда офиса от 221 м2
Бизнес-центр " 9 Акров I" Бизнес-центр " 9 Акров I" Научный проезд, д 19, Москва
Аренда офиса от 21 м2
Смотреть все предложения

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!

Тенденции рынка

Смотреть все