Продуктовые сети осваивают центральные районы Москвы – компания Praedium

СМИ о нас

Продуктовые сети осваивают центральные районы Москвы

Специфика развития центра Москвы оказывает влияние на состав продуктовых операторов. Несмотря на увеличение количества подобных магазинов в последние годы на улицах ЦАО, целый ряд факторов по-прежнему усложняет их работу. Впрочем, для туристов и офисных работников, на которых во многом и рассчитывают владельцы продуктовых сетей, торговых точек хватает.

Изменения в составе игроков

Центр Москвы не слишком хорошо обеспечен продуктовыми магазинами. Такая ситуация не нова – она сложилась по нескольким причинам, в частности, из-за недостаточного количества парковочных мест, да и самих торговых площадей, необходимых для крупных сетей. К тому для центра характерны, скорее, административные и офисные здания, а также гостиничные объекты. Соответственно, и торговля здесь в большей степени направлена больше на служащих, туристов и тех, кто приезжает в центр, чтобы отдохнуть и прогуляться. Крупные же магазины продуктов представлены в спальных районах города.

Тем не менее, центр пополняется новыми проектами. «Более 5 лет назад в центральной части города функционировало около 200 продуктовых магазинов различного формата: супермаркеты, магазины шаговой доступности, гастрономические бутики, монопродуктовые магазины (мясо, специи, булочные-кондитерские и т.д.), – рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Однако по данным Департамента торговли и услуг столицы в 2017 году их количество выросло более чем на 18%, что связано со сносом палаток в центре Москвы и запретом парковок».

Это хорошо заметно по смене пула арендаторов в торговых коридорах: так, практически в два раза выросло количество продуктовых магазинов на Тверской улице, при этом приятным сюрпризом для жителей центра стало открытие «Ашана». «Все, что сейчас происходит с ритейлом внутри Садового кольца, непосредственно связано с изменением дорожно-транспортной ситуации в центре Москвы, – подтверждает Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Point Estate. – Изменения, произошедшие за последние два года на улицах столицы, очень сильно повлияли и на продуктовый ритейл».

В то же время за год в центре закрылось несколько проектов, в том числе магазин «Машков», супермаркет Topmeal, значительно сократилось присутствие сети «Перекресток Экспресс». «Причин для таких тенденций может быть несколько, – считает Лена Серенко, руководитель департамента торговой недвижимости компании Praedium. – Это, в том числе, высокие арендные ставки при низком товарообороте. В таких условиях становится нерентабельно работать в центральной локации. Кроме того, в ряде проектов возможен отказ инвесторов от идеи развития нового направления бизнеса – например, открытия минимаркетов под брендами крупных сетей». К таким случаям эксперт относит и ситуацию, сложившуюся с «Перекрестком Экспресс» – проектом, не нашедшим своего постоянного покупателя.

На сегодняшний день…

Наиболее развитыми в плане насыщения продуктовыми магазинами эксперты называют несколько районов, в том числе Таганский, Мещанский, Красносельский и Басманный. «В них достаточно высокая плотность жилой застройки, присутствует в том числе обширный жилой фонд советского периода, смешанный социальный состав населения (то есть магазины ориентированы как на высокий сегмент покупателей, так и на средний достаток и даже дисконт-форматы), – говорит Лена Серенко. – В меньшей степени продуктовым ритейлом обеспечены Тверской район, Китай-город, Арбат, частично Замоскворечье и Хамовники. Это районы большой деловой активности, где расположены бизнес-центры, государственные и культурные учреждения, а жилье представлено преимущественно элитной недвижимостью».

Впрочем, такое разделение можно назвать довольно условным. «На самом деле, продуктовые магазины достаточно равномерно распределены в Центральном округе Москвы. Однако наибольшая концентрация наблюдается в Арбатских переулках, на Тверской, Якиманке, вдоль улиц Бульварного кольца», – рассказывает Вадим Кашкин.

Наиболее активно развивающиеся операторы в ЦАО – это «Азбука Вкуса» (в т.ч. формат с кафе «Азбука Вкуса Daily»), «Перекресток» и «Зеленый Перекресток», «Магнолия», «ВкусВилл», «МясновЪ» и «Отдохни», «Мираторг», «Добрынинский и партнеры» и ряд других.

«Наиболее обеспечен продуктовыми магазинами в ЦАО район Замоскворечье, где есть и «Магнолия», и сразу три «Пятерочки», и «Перекресток», – рассказывает Наталья Блохина. – Наименее обеспечены продуктовыми магазинами шаговой доступности жители Остоженки и Патриарших прудов». В первом случае представлены такие магазины, как «Магнолия», «Фреш Маркет», во втором – «Алые Паруса» и «ЛавкаЛавка».

Продуктовый ритейл представлен в ЦАО преимущественно в формате супермаркетов и минимаркетов. «Это связано с тем, что, во-первых, крупные форматы не всегда можно разместить в зданиях, характерных для застройки Центрального округа. А, во-вторых, ежедневная потребительская корзина формируется в основном в магазинах, расположенных в спальных районах, в которых потребители могут приобрести все необходимое, будучи недалеко от дома. В третьих, для более крупных форматов необходима парковка, а вопрос с ней в данном округе, как известно, довольно проблематичный, – поясняет Ольга Яруллина, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci. – При этом популярными становятся магазины формата take-away с кулинариями, кафе или отделами, предлагающими готовую продукцию. Так, «Азбука Daily» с интегрированной кафе-пекарней продолжает открывать новые точки, а «Перекресток Экспресс» приносил сети X5 Retail не более 5% от общего дохода, в результате чего ритейлер решил закрыть данный формат».

Аренда помещений

Продуктовым ритейлом востребованы в центре помещения двух форматов: около 150-200 кв. м и 400-600 кв. м. На более крупных площадях предпочитают садиться «сетевики» при условии наличия зон погрузки-выгрузки, больших витрин и возможности сделать вывеску.

В более компактных помещениях располагаются монобрендовые магазины, кулинарии и кондитерские. «Им не требуются большие площади: ограниченный ассортимент и нет товаров, для которых необходимы громоздкие холодильные установки. Сетевые операторы придерживаются жестких требований в оформлении своих торговых точек, поэтому в исторические здания садятся неохотно по причине отсутствия зоны погрузки-выгрузки и возможности разместить вывеску», – говорит Вадим Кашкин. При этом подходящих помещений, как отмечает эксперт, на сегодняшний день в центре уже нет, и новые открытия будут происходить за счет ротации операторов и смены собственников.

При этом будет ли магазин располагаться в старинном или современном здании, – часто зависит от самого оператора. Так, в исторических объектах нередко можно увидеть «МясновЪ» и «Отдохни» или «ВкусВилл».

«Все зависит от того, насколько конструктив данного здания подходит для размещения продуктового магазина: подходящая планировка (в частности, площадь торгового зала), возможность размещения рекламных вывесок, соответствующая электрическая мощность, возможность грамотной организации зоны загрузки/погрузки и, самое главное, – сама локация и трафик. Если помещению не требуются кардинальные изменения, на согласование которых обычно уходит много времени, арендаторы не делают различий между историческими и современными зданиями», – говорит Ольга Яруллина.

В Point Estate рассказали о ряде сделок за последний год по ритейлу в ЦАО: помещение 550 кв. м сдано по 36 тыс. руб. за кв. м в год крупному «сетевику», помещение 103 кв. м на Петровке – по ставке 80 тыс. руб. за кв. м. «Азбука вкуса» села в помещение на ул. Гашека за 94 тыс. руб. за кв. м.

«Ставки очень разные. Чем больше помещение, чем ближе к центру оно расположено, чем выше пешеходный трафик на ней и больше жилья, тем выше ставка аренды. Можно сказать, что средневзвешенная ставка аренды под продуктовый стрит-ритейл в ЦАО составляет порядка 50 тыс. руб. за кв. м», – отметила Наталья Блохина.

Преодолевая препятствия

«Популярность в центре города набирают магазины, предлагающие уникальную товарную группу: продукты для здорового питания и фермерскую продукцию, – отмечает Ольга Яруллина. – Например: «Мираторг», «МясновЪ» и «Отдохни» (чаще всего открывающиеся в одной точке), «ВкусВилл». Конкурентным преимуществом магазинов становится формат in-store кафе: «Добрынинский и партнеры» открывает в точках кондитерские, «Мираторг» совмещает мясные лавки с бургерными (например, у станций метро «Китай-город», «Красные ворота», «Марксистская», «Парк культуры»), в магазине «МясновЪ» + «Отдохни» на Мясницкой начал работать «Кофе-бар МясновЪ».

Сеть «ВкусВилл» является интересным примером перемещения оператора из спальных районов в центр города. Сейчас в состав сети входит 20 точек, в том числе возле станций метро «Арбатская», «Смоленская», «Тверская», «Китай-город», «Таганская», «Третьяковская» и т.д.

В то же время эксперты отмечают целый ряд сложностей, с которыми сталкиваются ритейлеры, решившие открыть продуктовый магазин в центре – это и высокие ставки аренды, и невозможность переделать «под себя» исторические объекты недвижимости (например, установить мощные кондиционеры для залов), и даже противостояние местных жителей. «Самое сложное – это поиск адекватной арендной ставки для помещения, у которого также есть зона разгрузки, выносная система холодоснабжения, приточно-вытяжная вентиляция. Также стоит отметить такой фактор, как нежелание жителей дома», – считает Лена Серенко.

Главным препятствием для активного развития продуктового ритейла в центре остается финансовый вопрос.

«Сетевым ритейлерам экономически невыгодно открывать продуктовые магазины в Центральном округе, так как здесь выше стоимость квадратного метра, помещения обладают ограниченной функциональной нагрузкой, то есть частая сетка колонн, ограничения по размещению вывески, недостаточная высота потолков, несоответствие уровня тротуара и уровня входной группы, зачастую отсутствует зона погрузки-выгрузки. К тому же основная доля покупателей в центре – офисные работники, которые приезжают сюда на время рабочего дня, приобретают готовую еду, подарки, что-то к чаю, а вечером уезжают к себе в спальный район и закупают продукты в полном объеме возле дома. Поэтому магазин на центральных улицах города для сетевиков – скорее, вопрос имиджа и рекламы», – рассказывает Вадим Кашкин.

Источник: http://comestate.ru/articles/produktovye_seti_osvaivayut_tsentralnye_rayony_moskvy

Предыдущая Вернуться в раздел

Портфолио сделок

Аренда офиса 950 кв.м.
Аренда офиса 950 кв.м.
Нармин Давудова

Заместитель директора

Аренда офиса 1287 кв.м.
Аренда офиса 1287 кв.м.
Алла Глазкова

Директор департамента

Аренда офиса 1574 кв.м
Аренда офиса 1574 кв.м
Нармин Давудова

Заместитель директора