СМИ о нас

Несносный ритейл вокруг столичных пятиэтажек

В Москве все громче обсуждается программа сноса пятиэтажек. Власти озвучивают новые подробности планов по этому вопросу. Однако до сих пор не совсем ясно, как все эти события повлияют на бизнес, работающий в помещениях на первых этажах домов, расположенных вокруг зон сноса. Данную тему и обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете возможные последствия для объектов ритейла на первых этажах домов, расположенных рядом с домами под снос?

Антон Коротаев, директор отдела стратегического консалтинга компании JLL по России и СНГ

По сложившейся практике снос пятиэтажек предполагает дальнейшую застройку с плотностью населения, не менее чем в три раза превышающую предыдущие показатели. Тем не менее, этот процесс занимает довольно долгое время. Поэтому, с одной стороны, будущее увеличение уровня плотности населения должно положительно сказаться на существующих рядом с пятиэтажками объектах ритейла. С другой стороны, в более долгосрочной перспективе появление новых качественных площадей поспособствует увеличению конкуренции между предложением в новом и старом фонде (к которому уже будут относиться объекты, расположенные вблизи снесенных зданий). Кроме того, не исключена вероятность согласования городом строительства новых коммерческих объектов в непосредственной близости от нового жилья, что также может повысить конкуренцию.

Юрий Тараненко, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК "Инград"

Перспективы ближайших лет вряд ли можно назвать радужными для объектов торговли, расположенных в зоне сноса по следующим причинам. Во-первых, на два-три года, скорее всего, снизится численность населения в пешеходной доступности от объектов торговли, а это, в свою очередь, негативно отразится на уровне арендных ставок. Во-вторых, после застройки этих площадок новыми домами вырастет объем предложений коммерческой недвижимости на первых этажах, что повысит конкуренцию среди арендодателей. В-третьих, при изменении расположения домов (а принцип застройки будет иным) могут измениться пешеходные маршруты, что также негативно отразится на выручке арендаторов и арендных ставках.

Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International

Серьезных изменений для объектов ритейла, работающих на первых этажах домов, расположенных рядом с пятиэтажными домами, которые подлежат сносу, не предвидится. В зонах сноса пятиэтажек уже присутствует большое количество других домов с торговыми помещениями на первых этажах, а также с встроенно-пристроенными помещениями с функциональными планировочными решениями. Большинство таких помещений занимают сетевые ритейлеры, которые и после сноса пятиэтажек продолжат свою работу.

Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield

Последствия будут печальны. Перспектива сноса ставит под вопрос ликвидность этих объектов. И если власти, возможно, и будут лояльно подходить к расселению граждан, то коммерческие помещения, скорее всего, будут подлежать "жесткому" сценарию.

Виктория Камлюк, директор направления "Стрит-ритейл" компании Knight Frank

Согласно оценкам аналитиков нашей компании, в сносимых пятиэтажных зданиях под коммерческие цели используются около 500 тыс.-600 тыс. кв. м. Это около 10-12% всего объема рынка street retail столицы. Как правило, данные помещения являются малопригодными для современных концепций торговли и услуг. Зачастую это бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда и приспособленные для сдачи в аренду. Недостатки подобных помещений: входные группы, расположенные над уровнем земли, неэффективные планировки, которые невозможно приспособить для маломобильных покупателей. Недостатки технического оснащения - это проблемы с вентиляцией и коммуникациями, отсутствие зон загрузки-разгрузки, антисанитария и так далее. В настоящее время указанные помещения относятся к "непрофессиональному" сегменту стрит-ритейла столицы: здесь распространены краткосрочные договорные отношения, самостоятельный брокеридж, неустойчивые схемы расчетов между собственниками и арендаторами. Крупные сетевые операторы арендуют подобные помещения лишь в тех случаях, когда в осваиваемом районе отсутствуют более качественные площадки.

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar

Последствия для объектов ритейла из ближайших районов будут минимальными. Но все зависит от направления деятельности. К примеру, на продуктовом ритейле это вряд ли серьезно отразится, поскольку этот вид бизнеса изначально четко завязан на конкурентной среде, уровне доходности и прочем. Потери могут понести более узконаправленные сегменты, в частности, цветочные магазины, пекарни, салоны красоты, которые работают, как правило, с уже сложившейся целевой аудиторией.

Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium

Сразу после расселения жителей и до сноса продажи в таких помещениях существенно просядут, не исключено, что они будут пустовать без, как и другие точки ритейла в районе, где планируется массовое расселение и дальнейшая реновация. После постройки новых домов, очевидно, ставки в объектах вырастут, однако следует понимать, что вместе с новыми домами в районе возникнет и новый качественный ритейл на первых этажах и в рамках ОСЗ, поэтому спрос сохранится только на ликвидные площади с локацией, имеющей преимущества.

Как программа сноса может отразиться на ставках аренды на коммерческие помещения в этих районах города?

Антон Коротаев

Арендаторы, расположенные на первых этажах жилого фонда, ориентированы, прежде всего, на трафик близлежащих домов. Новое строительство может повлечь за собой изменение направления людских потоков, вследствие чего некоторые арендаторы могут остаться, что называется, "вне трафика". С другой стороны, некоторые помещения могут наоборот оказаться в более выгодном положении.

Юрий Тараненко

Затрудняюсь ответить.

Екатерина Подлесных

Мы не ожидаем резких скачков арендных ставок на коммерческие помещения в этих районах города. Возможно незначительное повышение до 5%.

Денис Соколов

Эти объекты ориентированы на сегодняшний поток и спрос, а до фактического расселения ничего не изменится.

Виктория Камлюк

Прогнозы по темпам реализации программы не позволяют говорить о каком-либо резком "падении" рынка: процесс будет длительным (возможно, не один десяток лет) и дефицита торговых площадей не возникнет, поскольку на месте устаревшего жилого здания с проблемными торговыми помещениями будет возводиться более современный объект. Как правило, в новых жилых комплексах предусмотрена качественная торговая инфраструктура, а помещения изначально соответствуют требованиям современных операторов. Таким образом, мы увидим постепенное обновление рынка, которое в масштабах города не будет таким шокирующим, как, например, быстрые изменения, вызванные благоустройством улиц.

Илья Фокин

Ставки аренды в данных районах, скорее всего, только укрепятся. Если программа сноса будет реализована, в перспективе можно ожидать незначительный рост в размере 3-10% от нынешних ставок.

Егор Остапенко

Ожидаемо, что в спальных районах многие ритейлеры могут "не выжить" и закрыть бизнес, либо перевезти его поближе к метро, освободив помещения в глубине района. Очаги новой застройки привлекут, прежде всего, крупных сетевых игроков в помещения, поэтому те, кто имеет возможность подождать и перетерпеть трудные времена, в конечном итоге могут оказаться в плюсе. Многое также будет зависеть от того, какой тип застройки и инфраструктуры выберет застройщик: ритейлу района придется подстраиваться под новый характер застройки.

Возможен ли массовый переезд, ликвидация бизнеса, смена типов и классов арендаторов до или после реализации программы?

Антон Коротаев

Мы можем говорить об изменении структуры рынка. В составе новых домов может появиться более качественное предложение с большими по площади помещениями. Их могут занять арендаторы, которые ранее просто физически не могли разместиться в этих районах. К примеру, это могут быть крупные продуктовые сети, занимающие помещения площадью более 1 тыс. кв. м, что может сказаться на деятельности расположенных поблизости более мелких арендаторов этого же сегмента. С другой стороны, подобные арендаторы будут способствовать привлечению дополнительного покупательского трафика, и стимулировать дополнительный спрос на помещения стрит-ритейла.

Юрий Тараненко

Конечно, на ритейле, расположенном в данной локации, это отразится, и часть арендаторов покинет занимаемые площади, особенно, если собственники (арендодатели) не проявят гибкость в отношении арендных ставок на период реновации района. Несетевые арендаторы в виде малого бизнеса, и индивидуальных предпринимателей пострадают больше всего и, скорее всего, выйдут из арендных отношений. У сетевых компаний перспектив наблюдается больше. В конечном итоге многое будет зависеть и от скорости сноса и нового строительства, и от разрабатываемых застройщиками генеральных планов застройки, и от объема нового строительства, и, конечно, от объема новых коммерческих площадей, которые появятся в данной локации.

Екатерина Подлесных

Мы не прогнозируем критичных изменений состава арендаторов, занимающих первые этажи домов рядом с зонами сноса. Если арендаторы решат съехать, то в любом случае они откроют свое помещение в другой ближайшей локации, либо закроют свои неприбыльные площадки.

Денис Соколов

До фактического расселения некоторые собственники могут попробовать выйти из активов. Возможно появление спекулянтов, скупающих такие помещения и имеющих шансы получить хорошую компенсацию при сносе. Ну а после сноса, безусловно, произойдет джентрификация, в результате чего профиль ритейла изменится до неузнаваемости.

Виктория Камлюк

Если говорить о юридической стороне вопроса, то, как при внедрении любой новой практики, она требует проработки и определенной гибкости всех лиц, интересы которых затрагивает программа по сносу пятиэтажек. В настоящий момент обсуждается, что собственникам коммерческих площадей взамен ликвидируемых объектов будут предлагаться равнозначные помещения, находящиеся в собственности города Москвы или специального фонда. Как правило, в подобных случаях могут возникать конфликты: некоторые собственники могут быть недовольны характеристиками новых помещений. Однако, учитывая плачевное состояние торговых секций на первых этажах пятиэтажек, они конфликтующие окажутся в меньшинстве.

Илья Фокин

В ближайшее время структура рынка существенно не изменится. Позднее на месте сносимых пятиэтажек будут возведены новые жилые комплексы с современной инфраструктурой. Коммерческие помещения на цокольных этажах этих домов будут возводиться с учетом потенциальных потребностей арендаторов и жителей района.

Егор Остапенко

Согласно нашим ожиданиям, после того как новые дома будут построены, рынок пойдет вверх, поскольку резко возрастет количество жителей. Однако не понятно, как это повлияет на транспортную доступность: скорее всего во многих локациях она ухудшится. Если программа все-таки начнет реализовываться, ритейл в районе сноса домов ждут непростые времена. Собственники площадей это понимают, поэтому не исключено, что в определенный момент они начнут "скидывать" свои помещения, оказавшиеся в эпицентре зон реновации, что приведет к снижению цен в локации и росту предложения на рынке.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/153974-nesnosnyj_ritejl_vokrug_stolichnyh_pyatietazhek/