Несносный ритейл вокруг столичных пятиэтажек – компания Praedium

На рынке коммерческой недвижимости закрыта крупнейшая инвестиционная сделка за год. О продаже офисной части комплекса Fusion Park площадью 16,6 тыс. кв. м на ул. Усачева в центре Москвы “Ъ” сообщила компания Praedium, которая была консультантом сделки.

Бывшие топ-менеджеры «Интеко» продали офисную часть комплекса Fusion Park в центре Москвы площадью 16,6 тыс. кв. м, за что могли выручить до 5 млрд руб. Покупателем стала компания Arrow Capital, которую на рынке связывают с группой «Трансмашхолдинг» (ТМХ) Искандара Махмудова и Андрея Бокарева.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4119396

Praedium - на рынке уже более 12 лет!

Коммерческая недвижимость в Москве

Консалтинговая компания Praedium была основана в 2005 году. За 12 лет успешной работы она зарекомендовала себя как крупный игрок на рынке коммерческой недвижимости России. Компания реализует проекты в сфере стратегического консалтинга, брокериджа и инвестиций в Москве и других крупных городах страны, проявляя одинаково высокий уровень профессионализма во всех сегментах коммерческой недвижимости. Мы берем на себя самые сложные задачи, возникающие у собственника, желающего продать коммерческую недвижимость: оцениваем объект и находим покупателей, а также оказываем сопровождающие консультационные услуги для наших клиентов. Коммерческая недвижимость в Москве с компанией Praedium становится действительно выгодным предложением, поскольку мы гарантируем высокий уровень работы в следующих сферах:

  • оценка объекта сотрудниками компании перед продажей,,
  • поиск покупателя, идеально соответствующего требованиям клиента,
  • дальнейшие рекомендации и консультации по повышению доходности объектов (коммерческая недвижимость в Москве),
  • юридическая поддержка клиента.

Несносный ритейл вокруг столичных пятиэтажек

В Москве все громче обсуждается программа сноса пятиэтажек. Власти озвучивают новые подробности планов по этому вопросу. Однако до сих пор не совсем ясно, как все эти события повлияют на бизнес, работающий в помещениях на первых этажах домов, расположенных вокруг зон сноса. Данную тему и обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете возможные последствия для объектов ритейла на первых этажах домов, расположенных рядом с домами под снос?

Антон Коротаев, директор отдела стратегического консалтинга компании JLL по России и СНГ

По сложившейся практике снос пятиэтажек предполагает дальнейшую застройку с плотностью населения, не менее чем в три раза превышающую предыдущие показатели. Тем не менее, этот процесс занимает довольно долгое время. Поэтому, с одной стороны, будущее увеличение уровня плотности населения должно положительно сказаться на существующих рядом с пятиэтажками объектах ритейла. С другой стороны, в более долгосрочной перспективе появление новых качественных площадей поспособствует увеличению конкуренции между предложением в новом и старом фонде (к которому уже будут относиться объекты, расположенные вблизи снесенных зданий). Кроме того, не исключена вероятность согласования городом строительства новых коммерческих объектов в непосредственной близости от нового жилья, что также может повысить конкуренцию.

Юрий Тараненко, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК "Инград"

Перспективы ближайших лет вряд ли можно назвать радужными для объектов торговли, расположенных в зоне сноса по следующим причинам. Во-первых, на два-три года, скорее всего, снизится численность населения в пешеходной доступности от объектов торговли, а это, в свою очередь, негативно отразится на уровне арендных ставок. Во-вторых, после застройки этих площадок новыми домами вырастет объем предложений коммерческой недвижимости на первых этажах, что повысит конкуренцию среди арендодателей. В-третьих, при изменении расположения домов (а принцип застройки будет иным) могут измениться пешеходные маршруты, что также негативно отразится на выручке арендаторов и арендных ставках.

Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ритейла по России Colliers International

Серьезных изменений для объектов ритейла, работающих на первых этажах домов, расположенных рядом с пятиэтажными домами, которые подлежат сносу, не предвидится. В зонах сноса пятиэтажек уже присутствует большое количество других домов с торговыми помещениями на первых этажах, а также с встроенно-пристроенными помещениями с функциональными планировочными решениями. Большинство таких помещений занимают сетевые ритейлеры, которые и после сноса пятиэтажек продолжат свою работу.

Денис Соколов, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield

Последствия будут печальны. Перспектива сноса ставит под вопрос ликвидность этих объектов. И если власти, возможно, и будут лояльно подходить к расселению граждан, то коммерческие помещения, скорее всего, будут подлежать "жесткому" сценарию.

Виктория Камлюк, директор направления "Стрит-ритейл" компании Knight Frank

Согласно оценкам аналитиков нашей компании, в сносимых пятиэтажных зданиях под коммерческие цели используются около 500 тыс.-600 тыс. кв. м. Это около 10-12% всего объема рынка street retail столицы. Как правило, данные помещения являются малопригодными для современных концепций торговли и услуг. Зачастую это бывшие квартиры, выведенные из жилого фонда и приспособленные для сдачи в аренду. Недостатки подобных помещений: входные группы, расположенные над уровнем земли, неэффективные планировки, которые невозможно приспособить для маломобильных покупателей. Недостатки технического оснащения - это проблемы с вентиляцией и коммуникациями, отсутствие зон загрузки-разгрузки, антисанитария и так далее. В настоящее время указанные помещения относятся к "непрофессиональному" сегменту стрит-ритейла столицы: здесь распространены краткосрочные договорные отношения, самостоятельный брокеридж, неустойчивые схемы расчетов между собственниками и арендаторами. Крупные сетевые операторы арендуют подобные помещения лишь в тех случаях, когда в осваиваемом районе отсутствуют более качественные площадки.

Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar

Последствия для объектов ритейла из ближайших районов будут минимальными. Но все зависит от направления деятельности. К примеру, на продуктовом ритейле это вряд ли серьезно отразится, поскольку этот вид бизнеса изначально четко завязан на конкурентной среде, уровне доходности и прочем. Потери могут понести более узконаправленные сегменты, в частности, цветочные магазины, пекарни, салоны красоты, которые работают, как правило, с уже сложившейся целевой аудиторией.

Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium

Сразу после расселения жителей и до сноса продажи в таких помещениях существенно просядут, не исключено, что они будут пустовать без, как и другие точки ритейла в районе, где планируется массовое расселение и дальнейшая реновация. После постройки новых домов, очевидно, ставки в объектах вырастут, однако следует понимать, что вместе с новыми домами в районе возникнет и новый качественный ритейл на первых этажах и в рамках ОСЗ, поэтому спрос сохранится только на ликвидные площади с локацией, имеющей преимущества.

Как программа сноса может отразиться на ставках аренды на коммерческие помещения в этих районах города?

Антон Коротаев

Арендаторы, расположенные на первых этажах жилого фонда, ориентированы, прежде всего, на трафик близлежащих домов. Новое строительство может повлечь за собой изменение направления людских потоков, вследствие чего некоторые арендаторы могут остаться, что называется, "вне трафика". С другой стороны, некоторые помещения могут наоборот оказаться в более выгодном положении.

Юрий Тараненко

Затрудняюсь ответить.

Екатерина Подлесных

Мы не ожидаем резких скачков арендных ставок на коммерческие помещения в этих районах города. Возможно незначительное повышение до 5%.

Денис Соколов

Эти объекты ориентированы на сегодняшний поток и спрос, а до фактического расселения ничего не изменится.

Виктория Камлюк

Прогнозы по темпам реализации программы не позволяют говорить о каком-либо резком "падении" рынка: процесс будет длительным (возможно, не один десяток лет) и дефицита торговых площадей не возникнет, поскольку на месте устаревшего жилого здания с проблемными торговыми помещениями будет возводиться более современный объект. Как правило, в новых жилых комплексах предусмотрена качественная торговая инфраструктура, а помещения изначально соответствуют требованиям современных операторов. Таким образом, мы увидим постепенное обновление рынка, которое в масштабах города не будет таким шокирующим, как, например, быстрые изменения, вызванные благоустройством улиц.

Илья Фокин

Ставки аренды в данных районах, скорее всего, только укрепятся. Если программа сноса будет реализована, в перспективе можно ожидать незначительный рост в размере 3-10% от нынешних ставок.

Егор Остапенко

Ожидаемо, что в спальных районах многие ритейлеры могут "не выжить" и закрыть бизнес, либо перевезти его поближе к метро, освободив помещения в глубине района. Очаги новой застройки привлекут, прежде всего, крупных сетевых игроков в помещения, поэтому те, кто имеет возможность подождать и перетерпеть трудные времена, в конечном итоге могут оказаться в плюсе. Многое также будет зависеть от того, какой тип застройки и инфраструктуры выберет застройщик: ритейлу района придется подстраиваться под новый характер застройки.

Возможен ли массовый переезд, ликвидация бизнеса, смена типов и классов арендаторов до или после реализации программы?

Антон Коротаев

Мы можем говорить об изменении структуры рынка. В составе новых домов может появиться более качественное предложение с большими по площади помещениями. Их могут занять арендаторы, которые ранее просто физически не могли разместиться в этих районах. К примеру, это могут быть крупные продуктовые сети, занимающие помещения площадью более 1 тыс. кв. м, что может сказаться на деятельности расположенных поблизости более мелких арендаторов этого же сегмента. С другой стороны, подобные арендаторы будут способствовать привлечению дополнительного покупательского трафика, и стимулировать дополнительный спрос на помещения стрит-ритейла.

Юрий Тараненко

Конечно, на ритейле, расположенном в данной локации, это отразится, и часть арендаторов покинет занимаемые площади, особенно, если собственники (арендодатели) не проявят гибкость в отношении арендных ставок на период реновации района. Несетевые арендаторы в виде малого бизнеса, и индивидуальных предпринимателей пострадают больше всего и, скорее всего, выйдут из арендных отношений. У сетевых компаний перспектив наблюдается больше. В конечном итоге многое будет зависеть и от скорости сноса и нового строительства, и от разрабатываемых застройщиками генеральных планов застройки, и от объема нового строительства, и, конечно, от объема новых коммерческих площадей, которые появятся в данной локации.

Екатерина Подлесных

Мы не прогнозируем критичных изменений состава арендаторов, занимающих первые этажи домов рядом с зонами сноса. Если арендаторы решат съехать, то в любом случае они откроют свое помещение в другой ближайшей локации, либо закроют свои неприбыльные площадки.

Денис Соколов

До фактического расселения некоторые собственники могут попробовать выйти из активов. Возможно появление спекулянтов, скупающих такие помещения и имеющих шансы получить хорошую компенсацию при сносе. Ну а после сноса, безусловно, произойдет джентрификация, в результате чего профиль ритейла изменится до неузнаваемости.

Виктория Камлюк

Если говорить о юридической стороне вопроса, то, как при внедрении любой новой практики, она требует проработки и определенной гибкости всех лиц, интересы которых затрагивает программа по сносу пятиэтажек. В настоящий момент обсуждается, что собственникам коммерческих площадей взамен ликвидируемых объектов будут предлагаться равнозначные помещения, находящиеся в собственности города Москвы или специального фонда. Как правило, в подобных случаях могут возникать конфликты: некоторые собственники могут быть недовольны характеристиками новых помещений. Однако, учитывая плачевное состояние торговых секций на первых этажах пятиэтажек, они конфликтующие окажутся в меньшинстве.

Илья Фокин

В ближайшее время структура рынка существенно не изменится. Позднее на месте сносимых пятиэтажек будут возведены новые жилые комплексы с современной инфраструктурой. Коммерческие помещения на цокольных этажах этих домов будут возводиться с учетом потенциальных потребностей арендаторов и жителей района.

Егор Остапенко

Согласно нашим ожиданиям, после того как новые дома будут построены, рынок пойдет вверх, поскольку резко возрастет количество жителей. Однако не понятно, как это повлияет на транспортную доступность: скорее всего во многих локациях она ухудшится. Если программа все-таки начнет реализовываться, ритейл в районе сноса домов ждут непростые времена. Собственники площадей это понимают, поэтому не исключено, что в определенный момент они начнут "скидывать" свои помещения, оказавшиеся в эпицентре зон реновации, что приведет к снижению цен в локации и росту предложения на рынке.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/153974-nesnosnyj_ritejl_vokrug_stolichnyh_pyatietazhek/

Предыдущая Вернуться в раздел
Смотреть все

Услуги нашей компании

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Суши Шоп
  • Задача Быстрый подбор помещения для офиса компании-ритейлера.
  • Решение Аренда в качественном офисном объекте класса В+ уже после первого просмотра.
  • Класс C
  • Офисный центр "На Научном"
  • Научный проезд, д 8 стр 1, 2, Москва
  • Калужская
  • Площадь помещения 267 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Группа «Эпос»
  • Задача Быстрый выход на сделку в течение двух недель, с условием ограниченного бюджета и строгих требований, предъявляемых к местоположению будущего офиса.
  • Решение Оперативный подбор помещения класса В в интересующем арендатора районе города.
  • Класс B
  • Бизнес-центр "Зорге 28"
  • Зорге ул, д 28, стр 1, Москва
  • Сокол

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Ксилем Рус
  • Задача Аренда офиса в качественном бизнес-центре класса В+ с учетом согласования многочисленных юридических нюансов.
  • Решение Заключение сделки аренды в бизнес-центре «Омега Плаза», качественное юридическое сопровождение процесса.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 500 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Samsonite
  • Задача Аренда помещения с условием оперативного переезда, обязательная номинация ставок аренды в долларовом эквиваленте.
  • Решение Аренда офиса в бизнес-центре класса В+, помощь арендатору в скорейшей организации переезда.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 550 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Агентство Страхования Вкладов
  • Задача Аренда офиса государственной компанией, участие в тендере и быстрый выход на сделку.
  • Решение Аренда офиса в качественном бизнес-центре класса В+ в кратчайшие сроки.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Святогор IV"
  • Летниковская ул, д 10 стр 4, Москва
  • Павелецкая
  • Площадь помещения 1100 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Группа «СТАН»
  • Задача Подбор помещения высокого класса для скорого переезда крупной компании с учетом строгих бюджетных требований.
  • Решение Аренда большого офисного блока в бизнес-центре класса В+ с высокими характеристиками, выполнение современной отделки под индивидуальные нужды арендатора.
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Омега Плаза"
  • Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
  • Автозаводская
  • Площадь помещения 800 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Запсибгидрострой
  • Задача Подбор помещения для инвестиций средств компании с привлечением коммерческой ипотеки.
  • Решение Приобретение помещения в качественном новом бизнес-центре за МКАД.
  • Класс A
  • МФК "Мякининская Пойма", Бизнес-центр "Кубик", секция А
  • г Красногорск, Строителей б-р, д 4 к 1, Московская
  • Мякинино
  • Площадь помещения 1200 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент ЗАО МСС
  • Задача Оперативный подбор помещения для инвестиций средств компании.
  • Решение Приобретение в собственность особняка в центре Москвы после первого просмотра.
  • Класс B+
  • Воронцовская ул, д 35, Москва
  • Воронцовская ул, д 35, Москва
  • Крестьянская застава
  • Площадь помещения 1183 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент G&P Capital Invest
  • Задача Подбор качественного помещения для размещения фронт-офиса международной инвестиционной компании.
  • Решение Аренда офисного блока в бизнес-центре класса А с премиальным местоположением и качественными инженерными характеристиками.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Белая площадь"
  • Бутырский Вал ул, д 10А, кор А (Лесная ул., д. 5), Москва
  • Белорусская
  • Площадь помещения 690 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Московский Индустриальный Банк
  • Задача Подбор помещения, отвечающего строгим банковским требованиям безопасности
  • Решение Найдено подходящее помещение, отвечающее особым требованиям арендатора к помещению.
  • Класс B
  • Бизнес-центр "Донской"
  • Орджоникидзе ул, д 11 стр 10, Москва
  • Ленинский проспект
  • Площадь помещения 227 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Оргнефтехим
  • Задача Поиск офиса высокого класса в условиях бюджетных ограничений
  • Решение Было найдено подходящее помещение. Быстрый выход на сделку. Обеспечение скидки для арендодателя
  • Класс B+
  • Бизнес-центр "Магистраль Плаза"
  • Магистральный 1-й туп, д 5А, Москва
  • Беговая
  • Площадь помещения 848 м2

Мы помогли арендовать и купить коммерческие помещения
уже 100 российским и международным компаниям

  • Клиент Инновационные Нефтегазовые Технологии
  • Задача Оперативный подбор офиса и организация скорого переезда компании
  • Решение Скорый переезд компании в качественный бизнес-центр класса А на Юго-Западе Москвы, сокращение юридических согласований до двух недель.
  • Класс A
  • Бизнес-центр "Ньютон Плаза"
  • Нагатинский 1-й проезд, д 10, Москва
  • Нагатинская
  • Площадь помещения 837 м2

Аренда недвижимости

В большинстве случаев аренда коммерческой недвижимости является более выгодной для пользователей по сравнению с приобретением объектов в собственность. Это обусловлено существенной экономией средств, связанной с отсутствием необходимости единовременно тратить крупные суммы на покупку. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости за счет широкого диапазона предложения объектов значительно увеличивает возможности выбора при минимальных финансовых вложениях. На богатом разнообразными предложениями рынке аренды коммерческой недвижимости можно найти и складское помещение для хранения, и просторный офис в центре города.
Преимущества сотрудничества с компанией Praedium в сделках по аренде коммерческой недвижимости гарантированы в первую очередь ее многолетним опытом в сфере аренды коммерческой недвижимости. Оперативность и высокая квалификация наших сотрудников, непрерывно развивающаяся база объектов недвижимости и разнообразие предложений рынка позволят нам в кратчайшие сроки подобрать оптимальный для вас вариант коммерческих площадей. А оказываемая компанией помощь при оформлении сделки сэкономит ваше время и поможет арендаторам без проволочек переехать в новый офис.

Покупка и продажа недвижимости

Для многих предпринимателей покупка коммерческой недвижимости в Москве сопровождается рядом серьезных трудностей, связанных с выбором объектов и юридическим оформлением сделок. Компания Praedium поможет купить коммерческую недвижимость в Москве и Московской области с минимальными затратами времени и сил. Основными преимуществами нашей компании являются:

  • большое количество разнообразных предложений в регулярно обновляемой базе объектов;
  • покупка и продажа коммерческой недвижимости с гарантией юридического сопровождения сделки;
  • консультирование клиента на всех этапах сделки.

Если вы хотите купить коммерческую недвижимость в Москве, обратитесь в компанию Praedium. Мы поможем вам подобрать оптимальный вариант без юридических рисков.

Для организации просмотра помещения или получения дополнительной информации позвоните по телефону: +7 (495) 777-15-15 или оставьте заявку.

Как мы работаем

Узнаём о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

Популярные бизнес-центры

Волочаевская ул, д 40Г стр 4, Москва Волочаевская ул, д 40Г стр 4, Москва Волочаевская ул, д 40Г стр 4, Москва
Аренда офиса от 374 м2
Деловой центр "Спартаковский" II Фаза/ Бизнес-центр "Платформа" Деловой центр "Спартаковский" II Фаза/ Бизнес-центр "Платформа" Спартаковский пер, д 2 стр 1, Фаза 2, Москва
Аренда офиса от 230 м2
Бизнес-парк "Sirius-Park" Бизнес-парк "Sirius-Park" Каширское ш., д. 3, к. 2, стр. 9, стр. А
Аренда офиса от 96 м2
Бизнес-центр "Научный 17" Бизнес-центр "Научный 17" Научный проезд, д 17, Москва
Аренда офиса от 345 м2
Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Лобачевский" Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Лобачевский" Андропова пр-т, д. 18, кор. 5
Аренда офиса от 300 м2
Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Ломоносов" Технопарк "NAGATINO i-LAND"/ Бизнес-центр "Ломоносов" Андропова пр-кт, д 18 стр 7, Москва
Аренда офиса от 149 м2
Бизнес-центр "Лейпциг" Бизнес-центр "Лейпциг" Академика Варги ул, д 8 корп 1, Москва
Аренда офиса от 781 м2
Деловой комплекс "Империя" Деловой комплекс "Империя" Пресненская наб, д 6 стр 2, Москва
Аренда офиса от 126 м2
Бизнес-центр "Омега Плаза" Бизнес-центр "Омега Плаза" Ленинская Слобода ул, д 19, Москва
Аренда офиса от 75 м2
Бизнес-центр "Магистраль Плаза" Бизнес-центр "Магистраль Плаза" Магистральный 1-й туп, д 5А, Москва
Аренда офиса от 221 м2
Бизнес-центр " 9 Акров I" Бизнес-центр " 9 Акров I" Научный проезд, д 19, Москва
Аренда офиса от 21 м2
Смотреть все предложения

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!

Тенденции рынка

Смотреть все