СМИ о нас

Блиц-опрос: Коммерческие помещения в ЖК - доля вакантных площадей выше рынка

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Praedium

Коммерческие помещения в жилых комплексах – это довольно специфический сегмент рынка. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев такие помещения планируются и реализуются как часть инфраструктуры жилого комплекса, а это подразумевает особый набор арендаторов. Аптеки, супермаркеты, небольшие частные клиники и медицинские кабинеты, фитнес-центры и центры для детей – это основные категории арендаторов, которые интересуются помещениями такого формата. Они становятся частью инфраструктуры ЖК, и рассчитывать могут в основном на местный спрос, особенно если речь идет об удаленной от центра новостройке в спальном районе. И на этом достаточно узком рынке сегодня достаточно высокая вакансия, поскольку, действительно, в бизнес-центрах и торговых центрах арендаторам удается найти помещения дешевле.

Высокие ставки в сегменте объясняются тем, что большинство владельцев таких помещений – частные инвесторы. Неопытный инвестор часто не знает всех законов рынка и реального положения дел, и рассчитывает на быструю высокую прибыль. В текущих условиях получить ее, однако, довольно непросто, но частные инвесторы во многом пока живут «вчерашним днем», рассчитывая сдать свой блок по докризисной ставке.

Ставка на помещения свободного назначения (ПСН)  в ЖК также существенно зависит от локации объекта. Если говорить об отдаленных ЖК в новых микрорайонах, то она в принципе весьма выгодна для небольших инфраструктурных арендаторов. Однако если речь о ЖК бизнес-класса недалеко от центра Москвы, рядом с метро и транспортными развязками, то в таком помещении ставка аренды по-прежнему может находиться на докризисном уровне и номинироваться в долларах, ввиду высокого спроса. 

Насколько эффективна практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК? Такие ситуации встречаются, но очень редко и преимущественно в объектах бизнес- или премиум-классов. Покупатели жилья делятся на две категории: инвесторы и конечные пользователи. Последних приобретение коммерческой площади в ЖК, где они купили квартиру, обычно не интересует. А вот инвестор, который приобрел этаж, нередко готов купить и ПСН  на первом этаже. Он уже готов заниматься арендным бизнесом, знает его специфику, способен качественно привлекать арендаторов. В эконом-классе ситуации, когда один покупатель приобретает и жилье для себя, и коммерческое помещение, крайне редки.

Основная задача девелопера – это построить объект и продать его. Поэтому в 90% случаев коммерческие помещения в ЖК тоже выставляются на продажу. Арендный бизнес – это не девелоперская деятельность, и крайне редко девелоперы прибегают к практике самостоятельной сдачи площадей. Это возникает в случаях, когда у владельца девелоперской структуры, к примеру, есть дополнительный собственный бизнес: собственная управляющая компания, которая и займется сдачей площадей в аренду, либо, к примеру, своя торговая сеть, которая займет площади на первом этаже ЖК. Но в основном все-таки коммерческие помещения в ЖК девелопер старается продать.  

Источник: http://comestate.ru/interview/blitsopros_kommercheskie_pomescheniya_v_jk__dolya_vakantnyh_ploschadey...rynka_chast_1