Praedium - на рынке уже более 10 лет!

Компания Praedium — профессиональный консультант на рынке коммерческой недвижимости. Компания была основана в 2005 году, и уже более десяти лет успешно работает с ведущими международными и российскими компаниями России.  

За более чем 10 лет своей работы мы реализовали большое количество успешных проектов. Наши сделки регулярно признаются крупнейшими на рынке. В разных сегментах мы становились лучшим консультантом в 2007, 2009, 2010, 2013, 2016 годах. 

Подробнее

Отзывы

Отзыв 7
«…Сопровождающий сделку брокер произвел глубокий анализ рынка, участвовал в выборе объекта, организовал максимально оперативное взаимодействие участников…В результате сотрудничества с ЗАО «Предиум ОНК» МТФ «Таганка Мост» арендовала офисное помещение в БЦ «Ньютон Плаза» площадью свыше 2 300 кв.м.…» - директор Д. И. Карслян
Смотреть все

Услуги нашей компании

Брокерские услуги представляют собой комплекс работ по сдаче площадей в аренду или их прод аже для владельцев объектов недвижимости, девелоперов или инвесторов. В рамках реализации каждого проекта специалисты Praedium подбирают потенциальных арендаторов в соответствии с

концепцией объекта, проводят переговоры и консультируют владельца по ключевым позициям сделки.
Отдел Стратегического Консалтинга и Оценки предлагает комплекс услуг и мероприятий, направленных на успешную коммерческую реализацию проекта недвижимости.

Как мы работаем

Узнаем о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

СМИ о нас

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, Отдел Аналитики и Исследований Praedium поможет Вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики компании Praedium является

высокий уровень коммуникаций внутри компании. Наши специалисты проводят постоянный мониторинг сегментов рынка коммерческой недвижимости, а также отслеживают все события на инвестиционном рынке.

Как аренда в небольших районых торговых центрах становится выше, чем в мегамоллах

Владельцам удается создать из них точки притяжения в московских районах

Набор магазинов без продуманной концепции превращается в современные торгово-развлекательные центры (ТРЦ) с сетевыми операторами, в точки притяжения в районах. Эксперты столичного рынка торговой недвижимости отмечают серьезный потенциал для дальнейшего развития сегмента.

В традиционном понимании районные торгцентры (ТЦ) – это объекты арендуемой площадью (GLA) до 15 000 кв. м, 90% клиентов которых составляют жители домов, расположенных в 10-минутной транспортной доступности. По данным GVA Sawyer, в Москве это примерно 40 000 человек. По классификации RRG арендопригодная площадь районных ТЦ – 10 000–20 000 кв. м, меньшие объекты (5000–10 000 кв. м) относятся к микрорайонным.

В Cushman & Wakefield (C&W) считают, что 80% покупателей «районников» проживают в 15 минутах ходьбы. По словам старшего директора отдела торговой недвижимости C&W Игоря Чаплинского, «физический размер объекта (количество этажей, площадь) определяет возможности по составу арендаторов, но неизменной функцией районного ТЦ является обеспечение ежедневных базовых потребностей людей». В классических ТЦ шаговой доступности обычно представлены продуктовый супермаркет, аптека, химчистка, бытовые услуги, отделение банка, фудкорт, кафе или ресторан. Если позволяют площади, то могут быть также магазины одежды и обуви, бытовой техники, спорттовары.

Малые торговые центры из-за своего расположения, к примеру на главной транспортной артерии населенного пункта, могут быть востребованы в городском масштабе, как ТЦ «Карнавал» в Чехове (16 700 кв. м GLA), приводит пример Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG. И наоборот, суперрегиональные ТРЦ зачастую служат для жителей близлежащих домов «районниками». Например, в тюменском микрорайоне «Звездный городок», где реализуется проект комплексного освоения территории, девелопер ЖК построил торгцентр площадью 81 000 кв. м, который по факту стал вторым суперрегиональным ТРЦ в Тюмени», – рассказывает директор девелоперской компании «Ириан» Александр Гайдуков.

Торговля и услуги

Ниша качественных многофункциональных районных ТЦ долгое время оставалась практически пустой, считает гендиректор «Северин проекта» Александр Балабин. «Еще около пяти лет назад, если районный торговый центр находился у метро, собственник был уверен: несмотря на отсутствие концепции, хорошего ремонта, навигации и прочих атрибутов качественного объекта, покупатели все равно будут, а соответственно, и арендаторы. Так и было», – рассказывает коммерческий директор ITD Properties Индира Шафикова.

Но за последние 2–3 года ситуация изменилась – появляются новые ТЦ, а собственники «районников» старого формата вынуждены проводить модернизацию и менять концепцию. «Мы в ТРЦ «Торговый квартал» в Домодедове (около 20 000 кв. м GLA) пытаемся реализовать концепцию центра притяжения и досуга, меняем к нему отношение местных жителей, показывая, что у нас есть не только товары первой необходимости, но и набор самых разных сервисов и услуг», – рассказывает Шафикова.

Как говорили опрошенные «Ведомостями» эксперты, одной из основных тенденций развития малых ТЦ сегодня выступает их переквалификация в районные точки притяжения. По мнению исполнительного директора по управлению торговыми центрами концерна SRV в России Патрика Сьоберга, в дальнейшем большинство «районников» будут приобретать статус так называемых третьих мест, где можно совершать покупки каждый день, оплачивать счета, воспользоваться оперативным сервисом, заниматься спортом после работы и проводить выходные дни вместе с семьей в кафе – и все это рядом с домом.

В ТЦ увеличивается доля развлечений для всей семьи: как правило, небольшого размера из-за ограниченной площади. Впрочем, есть и исключения. Например, в торговом центре компании SRV в Мытищах 4Daily (ул. Мира, 32/2) работает семейный парк развлечений площадью 3500 кв. м. В «районниках» хорошо приживаются различные кружки, центры развития, языковые курсы, мастер-классы для детей и взрослых, студии йоги и проч. Например, компания Glincom реализовала концепцию edutainment (обучение через развлечение) в специализированном детском ТЦ районного формата Babystore.

По словам Сьоберга, все эти изменения вполне органичны – то же происходит в мире. Меняются покупательские привычки, ожидания посетителей постепенно растут. Со временем от любого торгового центра независимо от его формата люди начинают ожидать только качественный уровень сервиса, широкое предложение товаров и услуг, персональный подход.

Именно поэтому меняется и пул арендаторов районных ТЦ. «Сетевые ритейлеры видят заметную выгоду от размещения в таком формате и находят качественные торговые площади в районных ТЦ, соответствующие их высоким требованиям», – говорит директор департамента торговой недвижимости Praedium Егор Остапенко.

На предпочтения людей оказывают влияние и общие изменения в жизни. Время – один из самых ценных ресурсов и его экономия стала важным критерием выбора ТЦ для покупателей, отмечает руководитель отдела ритейл-консалтинга JLL Полина Жилкина. Кроме того, в результате кризиса многие люди в России стали экономить и деньги, а крупные торгово-развлекательные центры ассоциируются с серьезными тратами из-за огромного выбора магазинов и услуг. Поэтому если рядом с домом есть торговый центр, в котором представлено несколько качественных сетевых операторов, то, не имея цели полностью обновить гардероб, человек предпочтет скорее его поездке в большой ТРЦ.

Больше не значит лучше

Долгое время в Москве строили исключительно крупные торговые центры – это девелоперу выгоднее: чем больше в распоряжении арендопригодной площади, тем теоретически больше доходов. Но сейчас, по словам гендиректора консалтинговой компании DNA Realty Антона Белых, доходность ТЦ во многом зависит не только и не столько от размера, но в большей степени от того, за какую цену куплен участок, что он собой представляет (расположение), каков уровень конкуренции в районе и проч. «Решение о строительстве должно приниматься девелопером не из принципа «чем больше, тем лучше», а после детальной маркетинговой проработки площадки, проведения преброкериджа, определения якорных арендаторов, оценки окружения, потребности в том или ином формате и т. д.», – говорит Белых.

Коммерческий директор Glincom Иван Татаринов считает, что сейчас строительство 10 районных торговых центров чаще оказывается выгоднее, чем строительство одного гиганта: «Легче диверсифицировать риски. Даже если один окажется невостребованным, остальные будут приносить доход». Кроме того, малым ТЦ зачастую даже не нужна какая-либо специальная концепция: по-прежнему, если объект находится в удобном месте, с хорошей транспортной доступностью и в нем представлены качественные магазины и услуги, он будет востребован, отмечает Татаринов, а для привлечения трафика в большой ТЦ без детально проработанной концепции не обойтись. «Товары повседневного спроса будут покупать и в самые непростые времена», – объясняет актуальность формата Колокольников. Поэтому при грамотном подходе районные ТЦ имеют довольно привлекательную экономику. В ТЦ «Западный» и «Октябрьский» в Подольске, «Океан» в Жуковском ставка аренды выше, чем во многих крупных московских моллах, приводит примеры эксперт. По данным RRG, в подмосковных районных ТЦ с хорошим расположением и трафиком средняя ставка за 1 кв. м в год – 25 000–30 000 руб., а в крупных московских ТЦ – 17 000–20 000 руб. По данным Knight Frank, диапазон арендных ставок для операторов досуговых концепций составляет 0–8000 руб. за 1 кв. м в год.

В Москве уже появились инвесторы, которые специализируются на торговых центрах районного формата. Например, это Glincom (ТЦ «Зеленый», ТЦ BabyStore, ТЦ Riverdale, ТЦ Metromall). «Девелопер выбрал хорошие места у метро, в том числе у новых станций, привлек качественных якорных арендаторов», – говорит Белых. Также в качестве инвесторов, заинтересованных в подобных проектах, эксперт называет RD Group, которая планирует построить районный ТЦ на Нахимовском проспекте (в RD Group от комментариев отказались), и «МД групп», а также приводит в пример новый ТЦ For You у метро «Нагатинская», принадлежащий одному из закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, и сеть из шести районных ТЦ «Столица» (УК «Столица менеджмент»).

ТЦ районного масштаба – это почти обязательная часть строящихся крупных жилых комплексов. Например, ГК «Гранель» планирует построить торговые центры площадью 20 000 кв. м в ЖК «Императорские Мытищи» и «Государев дом». По словам директора по продажам компании Рустама Арсланова, девелоперы возводят малые ТЦ для создания комфортной среды, а также если поблизости нет развитой инфраструктуры. В дальнейшем застройщик, как правило, выставляет объект на продажу или, если у компании достаточно ресурсов (своя УК, отдел по сдаче в аренду), занимается управлением самостоятельно.

Балабин считает, что сейчас ниша районных ТЦ по-прежнему практически пуста. По данным C&W, в Москве внутри ТТК на 1000 жителей приходится около 800 кв. м торговых площадей, а от ТТК до МКАД, в зоне спальных районов, – 200 кв. м на 1000 жителей. «Рынок торговых площадей считается насыщенным при показателе 1000 кв. м на 1000 жителей, – уточняет Чаплинский. – Можно предположить, что в перспективе трех лет будут появляться объекты районного масштаба, пока не будет достигнута точка насыщения». Столь же впечатляющие перспективы видит Колокольников: «Мы делали исследование для столичного правительства, которое показало, что в Москве можно построить еще около 60 районных ТЦ».

Впрочем, Чаплинский предупреждает инвесторов, что эти возможности могут быстро закончиться. Например, ADG Group планирует перестроить в современные районные смарт-центры 39 советских кинотеатров, в результате может появиться 340 000 кв. м районных центров. «Такое масштабное предложение насытит рынок в районах на ближайшие пару лет», – говорит он.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/06/14/694226-shagom

Предыдущая Вернуться в раздел
Все новости

Тенденции рынка

Смотреть все

Наша команда

  • Александр Ошурко Управляющий партнёр

    Вошел в состав руководства компании Praedium в 2012 году. Александр является непосредственным руководителем направления Офисной недвижимости компании, участвует в реализации крупнейших проектов московского рынка недвижимости и в знаковых для рынка недвижимости сделках. Степень MBA

Перейти в раздел
Аренда офиса 800 кв.м.
Мария Жарова

Старший консультант департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 950 кв.м.
Нармин Давудова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 2088 кв.м
Нелля Имаметдинова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!