СМИ о нас

Всегда готов: особенности покупки арендного бизнеса в ЖК

Готовый арендный бизнес в стрит-ритейле ЖК является одним из самых надежных видов инвестирования средств. При должном подходе к процессу выбора и приобретения такого актива, он может стать прекрасной финансовой опорой для собственника. Однако в этом деле существует множество скрытых опасностей и нюансов, которые могут уничтожить изрядное количество нервных клеток владельца арендного бизнеса.

Деньги в стенах

Сейчас, когда ставки по банковским депозитам постепенно уменьшаются, качественный арендный бизнес напротив показывает стабильные результаты доходности, которые можно оценить на уровне 10 – 12% годовых. По этой причине частные инвесторы все чаще покупают коммерческую недвижимость в жилых кварталах. Характеристики того или иного помещения зависят в первую очередь от бюджета покупателя. Так, в помещениях компактных размеров от 50 до 150 кв. м могут функционировать аптеки, кулинарии, сервисные точки и другие виды малого бизнеса. Размер площадей, пригодных для сдачи в аренду крупным сетевым ритейлерам, составляет от 150 до 500 кв. м. В целом преимущественно привлекательными являются помещения до 1-1,2 тыс. кв. м. с опцией контрактации сетевого оператора в конструкции долгосрочного договора аренды на срок не менее 5-8 лет.

Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве, уверена в том, что в первую очередь инвесторов интересует арендный бизнес в минимальном бюджете – до 50 млн рублей, окупаемость арендного бизнеса в таком бюджете составляет 10-15 лет и зависит в первую очередь от локации. "Минимальная окупаемость характерна для помещений, которые удалены от метро и находятся в центре жилого массива или на магистралях", — уточняет Назарова.

Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", говорит о том, что наиболее востребованы помещения, которые можно сдать в аренду крупным сетевым ритейлерам, например, под магазины известных торговых сетей "Пятерочка", "Магнит", "ВкусВилл" и т.д. "Менее популярны в качестве арендаторов банки, а предпочтение отдается только крупным банкам, таким как Сбербанк и "ВТБ 24". Несетевые предприятия сферы услуг, салоны красоты представляют собой менее стабильный бизнес. Такие арендаторы не всегда внушают доверие, высока вероятность их смены в течение нескольких месяцев", — отмечает эксперт.

Как утверждает Юрий Тараненко, руководитель направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК "Инград", такие помещения востребованы у монобрендовых магазинов вроде мясных лавок, фермерских и молочных продуктов, аптек, алкомаркетов и т.д. "Постепенно в кварталах бизнес-класса эта линейка расширяется за счет пекарен, барбершопов и иных арендаторов. К примеру, в наших проектах подобного класса помещения на первых этажах востребованы именно у такого рода арендаторов", — добавил Тараненко.

А вот офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Для инверторов более приоритетными в поиске являются торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы универсального бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у обычных жильцов жилого комплекса и района.

Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании "НДВ-Супермаркет недвижимости", также обращает внимание на то, офисы редко арендуют в спальных районах и очень редко – в районах с откровенно плохой транспортной доступностью. "В центре, на первой линии домов или вблизи (до километра) станций метро ситуация уже совсем другая. Однако если говорить о покупке, лучше все же обратить свой взгляд на коммерческие помещения в бизнес-центрах или МФК. Такие офисно-жилые кластеры изначально создавались не как жилье, а как симбиоз жилой и коммерческой недвижимости, и переговоры с потенциальными арендаторами застройщик как правило ведёт ещё на стадии строительства, если не раньше", — рассуждает Кашкин.

За рублями с рулеткой

Говоря о технических параметрах, стоит отметить, что наличие двух входов является дополнительным преимуществом для помещений. Если в помещении планируется открыть ресторан или предприятие общественного питания, желательно, чтобы в нем была установлена вытяжка. Если такой вытяжки нет изначально, то в будущем у собственника могут возникнуть сложности, так как для ее установки потребуется согласование всех жильцов. К техническим требованиям также можно отнести, например, необходимость использования дополнительных мощностей, специального морозильного или иного оборудования, организации специализированных мест разгрузки и погрузки.

Мария Побыванец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Smolenka Estate, указывает на то, что помещение должно иметь планировку с возможностью деления на автономные блоки с отдельными входными группами, то есть должна быть возможность сдавать помещения маленькими блоками и по более высокой ставке.

"Сложнее всего продать те торговые помещения, которые были переведены из жилого фонда в нежилой, имеющие пристроенную лестницу, а также нежилые помещения в пятиэтажных и девятиэтажных жилых домах(при наличии надежного арендатора) из-за активно работающей программы реновации, капитальные отдельно стоящие здания постройки постсоветского периода", — уверена Побыванец.

По словам Егора Остапенко, директора департамента торговой недвижимости компании Praedium, как правило, интересны инвесторам помещения на первой линии домов с метражом 400-600 кв. м, имеющие один уровень, без антресолей и подвалов. Требуемая мощность - 100 кВт, высота потолков 3-4 метра. Также приветствуются витринные окна и второй выход (зона разгрузки), если планируется сдать объект под супермаркет", — рассуждает специалист.

В целом эксперты сходятся во мнении, что для инвесторов не существует особой разницы, где именно приобретать арендный бизнес — в центральной части города или в отдаленных районах. Главный фактор выбора — стабильная генерация дохода. А это зависит от конкретных потребностей жителей в той или иной локации. Именно поэтому при поиске помещения нужно тщательно изучить проект, его концепцию, предполагаемое количество жителей, их социальный статут, а также транспортную доступность ЖК. Внутри самого жилого комплекса самые выгодные места для сервисов находятся в центре квартала, где сосредоточены основные покупательские потоки. Если помещение приобретается для бизнеса, где, наоборот, важна уединенность, то более удачным будет расположение на границе района.

Как рассчитать стоимость бизнеса

Цена арендного бизнеса в столице рассчитывается как 100−120 месячных арендных ставок по первому году аренды. Так, объект, который сдается за 100 тыс. рублей в месяц, будет предлагаться к выкупу за 10−12 млн рублей в зависимости от его уровня ликвидности. Существуют и ситуации, когда бизнес продается вне стандартных границ – за 80 или за 135 ставок, однако это является исключением из правил. Если продавец предлагает помещение ниже 70 минимальных арендных платежей, то необходимо более тщательно изучить актив и его работоспособность. При этом завышение цен, как правило, является полем для торга.

Покупатели могут попробовать снизить цену во время переговоров. Дисконт достигается несколькими путями. Так, если оплатить большую часть сделки наличными, то это может помочь сэкономить средства. При этом за безналичный расчет и кредитные деньги продавцы могут запросить надбавку. Также потенциал для торгов во многом зависит от ликвидности помещения.

Стоит отметить, что каждый девелопер имеет свою точку зрения на необходимость контроля функциональным назначением будущих бизнесов на территории комплекса. Некоторые застройщики предпочитают не вмешиваться в ситуацию, полагая, что естественный спрос и предложение сами отрегулируют экономику и инфраструктуру. Иногда застройщики прописывают в договоре ограничения на права использования: например, указывается, что помещение не может использоваться в качестве объекта торговли алкогольной продукцией. Разумеется, арендаторов такие ограничения не всегда устраивают, но чаще всего они соглашаются на предлагаемые условия.

Сейчас инвестор может лишь увеличить свои шансы не остаться в окружении одних пивных магазинов, но полноценных мер по решению этого вопроса не существует, поскольку застройщик не может контролировать наполнение коммерческих помещений на всех этапах. Впоследствии они могут быть сданы в субаренду или проданы.

Педантичный подход

Правовые аспекты и ограничения по помещениям в ЖК можно найти в санитарно-эпидемиологических нормах и требованиях, установленных Роспотребнадзором. Данные особенности нужно учитывать при выборке помещения для своего бизнеса. Так, от назначения коммерческой площади зависит то, какой вид бизнеса разрешен в том или ином помещении: магазин, ресторан, офис, банк, медицинский центр и т.д. От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Андрей Колочинский напоминает, что если помещения покупается не у застройщика, а у частного лица, необходимо проверить юридическую чистоту объекта недвижимости.

"В случае если у объекта не часто менялись владельцы, сделать это будет несложно, и напротив, частая смена собственника должна насторожить. Прежде чем покупать коммерческое помещение, необходимо узнать, какое у него назначение. Желательно, чтобы это был объект со свободным назначением. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов под разные виды деятельности", — заключил Колочинский.

При приобретении арендного бизнеса также важна тщательная оценка арендаторов и их договоров. Эксперты настоятельно рекомендуют проверить условия договоров, ставки, сроки аренды, возможность досрочного аннулирования соглашения либо отказа от исполнения договора арендатором и арендодателем и иные условия контракта. Также стоит определить платежеспособность арендаторов и возможность того, что они смогут исполнять обязательства по соглашениям.

Перед покупкой актива стоит узнать о том, принимало ли общее собрание собственников какие-либо решения, которые могут касаться помещения или бизнеса арендатора. Так, в этом вопросе может ограничиваться доступ и парковка автотранспорта во двор и на прилегающей территории. На владельца нежилых помещений могут налагаться дополнительные обременения, например, по очистке территории или озеленению.

Самозваный бизнес

Фиксируются и случаи того, что договоры аренды составляются для внешней видимости и лишь с целью скорейшей продажи помещения. Для страхования от покупки такого актива юристы советуют проверить, то насколько давно был подписан договор и как стороны исполняли обязательства по данному соглашению.

О реальности бумаг может также свидетельствовать качественный и дорогой ремонт помещения, деньги в который вложил арендатор. Другие позитивные триггеры — это установленное оборудование и наличие истории коммунальных платежей.

Существует и практика временного скрытого наблюдения за работой арендатора путем еженедельных визитов. Если бизнес стабилен, то на месте должен быть не только персонал, но и клиенты, контрагенты и иные лица, которые могут участвовать в работе предприятия.

Однако если у арендатора подписан и зарегистрирован долгосрочный договор, то это не исключает возможности его внезапного съезда. Даже самые тщательно составленные бумаги не защитят от неожиданного разорения арендатора или самодурства предпринимателя. Именно поэтому все эксперты сходятся во мнении о том, что наиболее надежной страховкой от финансовых потерь является необходимость покупки ликвидного помещения, которое при негативном сценарии можно быстро сдать вновь. Экономия средств на параметрах помещения напротив может сыграть с инвестором злую шутку, лишив значительных финансовых средств.

И все же качество торговых помещений в новых жилых комплексах становится все более высоким. Это объясняется тем, что необходимые параметры закладываются непосредственно в проект. Сегодня особенно ликвидны помещения в стилобатной части, которые заложены в проект изначально как часть инфраструктуры. При этом даже застройщики жилья стандарт-класса стали задумываться об эффективности торговли в своих проектах. Во многих ЖК изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Андрей Ковалев, собственник ГК "Экоофис" напоминает, что в свое время в некоторых спальных микрорайонах доходило до того, что до 65% помещений на первых этажах оставались невостребованными, поскольку поместоположению и/или характеристикам (метраж, коммуникации, планировка) помещения не соответствовали требованиям потенциальных арендаторов. "В ЖК, строящихся после 2014 года, как и в районах старой, сложившейся застройки таких проблем обычно нет или они выражены в гораздо меньшей степени", — считает Ковалев..

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Все это означает снижение рисков для инвесторов и повышения привлекательности покупки арендного бизнеса в целом.

Сергей Михайлов

Источник: arendator.ru