Дружелюбные офисы с крепкой деловой хваткой – компания Praedium

СМИ о нас

Дружелюбные офисы с крепкой деловой хваткой

Скепсис по отношению ко всему новому довольно часто мешает трезво оценить перспективы хороших идей на старте их реализации. Еще несколько лет назад в России многие относились к коворкингам, как к младшим братьям полноценных офисов, пророча им участь временных пристанищ для фрилансеров и студентов. Однако сегодня коворкинги уверенно закрепляются в статусе самостоятельного профессионального сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Карьерный взлет

Первые коворкинги в столице появились относительно недавно. Однако всего за несколько лет они прошли путь от разрозненного бизнеса с небольшими частными инвестициями до высоко прибыльного рынка со своими сетевыми брендами и форматными тенденциями.

Доля коворкингов от общего предложения офисных площадей в Москве составляет менее 1%. Этот рынок еще недостаточно насыщен и имеет огромный потенциал для развития. В последние годы он показывает стремительный рост. Так, в 2016-2017 годах, среднегодовой рост сегмента составил 30%. Первые коворкинги имели небольшие размеры, сейчас же наблюдается тренд на увеличение среднего размера новых пространств – коворкинги открываются с площадью не менее 1 тыс. кв. м в качественных зданиях с хорошей локацией. Операторы коворкингов уделяют большое внимание дизайну и атмосфере пространства, ведь именно эти факторы, в первую очередь, привлекают сюда арендаторов.

В целом на рынке сегодня существует 4 вида помещений под коворкинги. У первого типа проектов площади равномерно распределены между всеми зонами, нет акцента на определенный тип рабочих мест. Второй тип, напротив, базируется на экологичности, а в оформлении его площадей используется большое количество зелени. У третьего типа помещений акцент сделан на проведение различных мероприятий (тренинги, семинары, конференции и т.д.), а четвертый характеризуется дорогой отделкой, подчеркивающей премиальный статус, наличие ресторана и банкетных залов.

Общее количество коворкингов, которые функционирует в Москве определить сложно. Однако база портала Arendator.ru, обладающая наиболее полными данными по ключевым объектам подобного профиля, содержит сведения о 135 объектах.

Константин Королев, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp, говорит о том, что совокупная площадь коворкиногов в столице и Подмосковье оценивается на уровне в 82,5 тыс. кв. м.

"При этом на площади open space приходится 30,7 тыс. кв. м, а общее количество рабочих мест составляет более 12,35 тыс. единиц. Во втором квартале были запущены 7 классических объектов – Meeting Point White Gardens, Sreda, OfficeCube, Coworking-NIK, Enjoy, FreeDom Павелецкая и Профсоюзная, а также 2 специализированных коворкинга – Grasser и Wishnya (суммарная общая площадь всех открытых объектов – 6,5 тыс. кв. м). Всего в первом полугодии открылись 17 коворкингов совокупной площадью более 16,5 тыс. кв. м, увеличив объем предложения на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) к уровню конца 2017 года", — анализирует Королев.

Одним из самых больших профессиональных коворкингов в Москве является Workki.Один офис расположен в БЦ Neo Geo и имеет общую площадь размером 2,5 тыс. кв. м, второй - в БЦ "Федерация Восток" и насчитывает 2,33 тыс. кв. м свободного пространства. Одним из самых скромных в столице по размеру является коворкинг CEO Rooms. Он находится в БЦ "Империя", и его общая площадь составляет 456 кв. м.

Как отмечает Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, 70% от общего количества коворкингов расположены в бизнес-центрах классов А, В+, В-, 15% - в жилых зданиях, оставшаяся доля приходится на творческие кластеры, ТЦ и прочее. "Большая часть этих объектов, почти 80%, предназначена для офисных сотрудников, остальные – это отраслевые проекты, где можно воспользоваться специальным оборудованием, например, столярным, швейным, плотническим и т.д.", — рассуждает эксперт.

Под пристальным взглядом гигантов

Сегодня аудитория коворкингов существенно сместилась в сторону корпоративных клиентов. Самые успешные бизнес-структуры мира давно оценили преимущества аренды таких офисов. Например, Google и Facebook "пересадили" креативную часть команды в коворкинги. Время от времени крупным компаниям нужна встряска: сидя в традиционных офисах, люди начинают скучать, они теряют вкус к работе, а соседство в коворкингах с командами стартаперов, которые выводят на рынок новые товары и услуги, приводит их "в чувство". Также большую долю клиентов коворкинга составляет поколение миллениалов, которые только выходят на рынок труда, и вовсе не мыслят себя в среде традиционных офисов. Им нужны рабочие пространства, в которых они смогут получить новые связи и возможности. Cреди резидентов коворкингов много талантливых фрилансеров, которых те же корпорации могут привлечь к работе над проектами.

По словам Евгении Сафоновой, аналитика департамента исследований Cushman & Wakefield, несмотря на то, что фрилансеры были основными клиентами при появлении первых коворкингов, сейчас их доля среди резидентов совсем невелика. "В настоящее время в коворкингах наблюдается большой спрос на мини-офисы, где размещаются небольшие команды из 5-10 человек, в основном, занимающиеся IT и консалтингом. В мире фокус операторов гибких рабочих пространств смещается в сторону корпоративных клиентов (компании со штатом сотрудников более 100 человек), которым необходим временный офис для размещения проектных команд. Также некоторые компании нанимают операторов для создания офисов по индивидуальному проекту и дальнейшего управления пространством. В России тренд на появление спроса со стороны корпоративных клиентов только начинает зарождаться", — заключила Сафонова.

Удобство доступа в коворкинг и его использования – это базовая идея таких проектов. Поэтому они появляются в сложившихся деловых зонах, в объектах вблизи станций метро. Однако, согласно анализу JLL, коворкинги в Москве выходят уже и за пределы центра – не только за Садовое, но и за Третье транспортное кольцо. Недавно было объявлено об открытии Meeting Point в ТРК "VEGAS Крокус Сити". Это будет второй сетевой коворкинг за пределами МКАД, а первым стал проект CEO Rooms в офисном парке ComCity. Стоит отметить также, что коворкинг становится важной составляющей офисного объекта и выделяет его среди конкурентов за счет того, что обеспечивает текущих арендаторов дополнительной инфраструктурой, а также генерирует спрос на объект в будущем, ведь привлекая стартапы и молодой бизнес, коворкинг становится инкубатором потенциальных арендаторов.

Доля сетевых операторов в данном сегменте пока незначительна, но при этом они активно развиваются, постепенно завоевывая долю рынка. К сетевым операторам можно отнести: Workki, CEO Rooms, "Рабочую станцию", "Ключ" и других. Бурное развитие сегмента наблюдается последние два-три года, когда началось фиксироваться появление крупных игроков, в частности, Workki, которые покупают объекты под свои центры. Важным событием для рынка должен стать выход глобальной сети WeWork, так как это будет мировым признанием перспектив российского рынка коворкингов и может привлечь клиентов оператора, еще не присутствующих здесь.

При всей скорости развития сегодня рынок находится в начальной фазе становления, поэтому возможность стать операторами имеют компании, которые изначально не планировали создавать сеть коворкингов, а просто заполнили чем-то пустующие площади (некоторые девелоперы) и при этом снискали успех. При этом с появлением новых участников на рынке, ставки аренды в коворкингах снизились и стали доступнее, в том числе из-за конкуренции.

Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci напоминает о том, что если говорить именно о коворкингах (а не о краткосрочной аренде офисных помещений с отделкой), то стоимость рассчитывается принципиально по-другому: за рабочее место, а не за кв. м площади, как в обычных офисных объектах. "При этом предоставляется выбор целого диапазона услуг от банального принтера и переговорной до бухгалтерского сопровождения. Многое зависит от бизнес-модели коворкинга, но дополнительные сервисы могут играть значительную роль в экономике проекта. Цены на рабочее место варьируются от 4 тыс. рублей до 35–40 тыс. рублей в месяц", — подчеркнул специалист.

Константин Королев приводит свои данные. "В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей. В месяц эта цифра достигает за нефиксированное место – 11,95 тыс. рублей, за фиксированное место – 15,85 тыс. рублей. В специализированных коворкингах стоимость рабочего места в день составляет 1,45 тыс. рублей, в месяц за нефиксированное место – 10,7 тыс. рублей, за фиксированное место – 16,6 тыс. рублей", — рассуждает Королев.

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium указывает на то, что на рынке сегодня появились и люкс-коворкинги, рассчитанные на премиальную аудиторию, экспатов. "В целом договоры аренды схожи с классическими, а условия зависят от задач, которые нужно решить арендатору. К примеру, гораздо проще арендовать рабочее место за 15 тыс. руб. в месяц в качественном коворкинге класса В+, чем за 20 тыс. рублей арендовать небольшой кабинет в БЦ класса В-", — добавила Имаметдинова.

Преодоление барьеров

Такое четкое структурирование рынка коворкингов и его системное развитие свидетельствуют о более чем серьезных перспективах роста. Еще раз стоит отметить, что рынок находится в становлении, а это означает ,что в этот сегмент относительно просто войти и зарекомендовать себя. Особенно способствуют росту формата низкие ставки и большая вакансия на офисном рынке столицы. Это означает, что бурный рост коворкингов будет продолжаться в ближайшие несколько лет. Также в данном виде ведения бизнеса сейчас четко обрисовываются сразу несколько крупных трендов.

Первый тренд направлен на увеличение средних размеров коворкинга и его вместимости. Наиболее стабильным спросом у арендаторов пользуются крупноформатные профессиональные пространства на 100 рабочих мест и более. Сейчас такие площадки заполнены почти полностью. При этом минимальный запрос крупных операторов — потенциальных арендаторов или пользователей площадей в бизнес-центрах - находится на уровне 200–300 рабочих станций.

Еще одна тенденция - увеличение плотности рассадки. Например, у итальянцев в прошлом году средний показатель составлял 16,7 метра на человека. За год эта площадь сократилась почти на 20% до 13,6 м, а в Британии этот показатель составляет 8,6 метра на рабочее место.

Резиденты начинают выбирать не только место, где работать, но и людей, с которыми они хотят работать. Качественно сформированное сообщество становится одним из ключевых конкурентных преимуществ в условиях, когда в крупных европейских городах число коворкингов оценивают как чрезмерное уже 23% клиентов.

Кроме того, все чаще резидентами коворкингов становятся корпорации. Для корпораций коворкинг дает гибкость в арендных отношениях.

По мнению Евгении Сафоновой, учитывая текущие темпы роста количества гибких рабочих пространств и ненасыщенность рынка, данный формат имеет большой потенциал для развития. "Часто спрос превышает предложение, особенно для размещения сравнительно больших команд (20-30 человек). Рост рынка продолжится в ближайшие три года – около 30% в год. Среди основных трендов в ближайшем будущем мы ожидаем увеличение количества сетевых игроков, появление новых международных операторов, увеличение спроса со стороны корпоративных клиентов", — уверена эксперт.

Сегодня коворкинги в большей степени пока остаются столичным продуктом. Однако такой вид бизнеса уже доказал свое право на существование и в регионах. Данный формат сегодня может предложить отсутствие необходимости держать излишние площади под временных сотрудников, командированных из региональных представительств, и проектные работы, снятие вопроса поиска помещений под тренинги и мероприятия, возможность добавления и сокращения рабочих мест, гибкий подход оплаты аренды. Поэтому масштабное развитие коворкингов в регионах – это вопрос времени. Сегодня наиболее развитыми с точки зрения коворкингов городами, помимо Москвы, являются Санкт-Петербург и Екатеринбург. Но практически в каждом городе с населением от 600-700 тыс. человек уже есть хотя бы один профессиональный коворкинг.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/160827-druzhelyubnye_ofisy_s_krepkoj_delovoj_hvatkoj/

Предыдущая Вернуться в раздел

Портфолио сделок

Аренда офиса 507 кв.м.
Аренда офиса 507 кв.м.
Владимир Моис

Старший консультант департамента офисной недвижимости

Продажа офиса 1437 кв.м.
Продажа офиса 1437 кв.м.
Нармин Давудова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 550 кв.м
Аренда офиса 550 кв.м
Владимир Моис

Старший консультант департамента офисной недвижимости