СМИ о нас

Бизнес с городом – это выгодно

На выставке «Недвижимость-2018» игроки рынка обсудили главные тренды дня

На 38-й специализированной выставке «Недвижимость-2018» в Гостином Дворе были представлены городские объекты в аренду и на продажу. Их можно было увидеть и рассмотреть с помощью цифровых технологий, переговорить с консультантами в режиме видеоконференции, дистанционно получить одобрение банка, тут же заключить сделку на покупку и зарегистрировать ее в органах регистрации. Выставка стала также площадкой для обсуждения профессиональных проблем и перспектив рынка недвижимости в столице и технологий ее реализации.

Наряду с частными девелоперскими структурами, которые работают на территории столицы, город предлагает сегодня недвижимость разного назначения – как коммерческую, так и жилую. По словам Василия Калинкина, начальника отдела привлечения и сопровождения инвестиций департамента столицы по конкурентной политике, иметь дело с городом сегодня выгодно. Власти осуществляют «белые» сделки, предлагая юридически «очищенные» от всевозможных прав третьих лиц объекты для передачи в аренду сроком на десять лет с возможностью продления договора или выкупа. Главным инструментом в этом процессе является сайт investmoscow.ru, который содержит широчайший перечень объектов разного назначения – от встроенно-пристроенных помещений в жилых домах до отдельно стоящих особняков и земельных участков. В этой же базе содержатся предложения промышленных площадок в технопарках – от минималистичных, для размещения стартапов, до крупных – для открытия производств. Сейчас в базе содержится информация о 3 тыс. объектов коммерческой недвижимости. Некоторая их часть может быть передана в оперативное управление. Все торги проходят в электронном формате, а по-старому, с молотком, реализовываются только земельные участки, включая и те, что существуют в новой Москве.

В прошлом году, по данным департамента, был передан в аренду 291 объект. На покупку претендовали 1033 участника торгов. Тенденция просматривается вполне определенная: чем ниже бюджет покупки, тем больший интерес она вызывает. Средняя ставка аренды составляет 10 тыс. руб. за 1 кв. метр площади в год. Средняя цена квадратного метра городского объекта на продажу – 90 тыс. руб. за 1 кв. метр, хотя разброс существует большой – от 30 тыс. за 1 кв. метр недвижимости в Зеленограде до 200 тыс. за «квадрат» в ЦАО. Что касается сделок по приобретению, то новшеством текущего года можно считать возможность привлечения к сделкам кредитных ресурсов. На сделку можно прийти, уже заручившись одобрением банка, хотя можно воспользоваться тем пулом финансовых учреждений, с которым взаимодействует департамент. Если в ходе торгов лот не находит покупателя, то происходит переоценка, и через два-три месяца он может попасть на торги со сниженной на 15–20% ценой. Существует льготная программа реализации площадей – медицинского и образовательного назначения, если бизнес выкупает и восстанавливает руинированные помещения. Схема реализации при этом применяется та же, что и с объектами культурного наследия. Отличие в том, что памятники сдавать в субаренду нельзя, а помещения другого назначения можно. Как правило, бизнес восстанавливает их очень быстро, не за пять лет, как того требует закон, а менее чем за год. Это дает преимущества: оплата квадратных метров в дальнейшем происходит по фиксированной и практически символической цене. В листинге продаж департамента есть отдельно стоящие здания и пустующие земельные участки. Их продают в том числе и для размещения объектов торговли под известными брендами, таким образом, речь идет о возможности покупки бизнеса и франшизе.

Дмитрий Коллеров, руководитель компании «Юнисейф», рассказал о том, как компания выкупила у города здание площадью 150 тыс. кв. метров со свободной планировкой и после реконструкции разместила там офис. Состояние предлагаемого объекта было далеко от идеального, но это давало возможность провести преобразования и создать необычный дизайн, что обычно ценится в сфере IT. В ходе реконструкции был оборудован выход на эксплуатируемую кровлю. Бюджет покупки составил 17 млн руб. при стартовой цене 12 млн руб. Вся сделка проводилась с использованием on-line сервисов, что упростило процесс, сделало его максимально удобным. Сейчас компания намерена приобрести у города еще один объект.

Существует ли возможность выкупа объектов у города с дальнейшей их реконструкцией и сдачей в аренду по более выгодной цене? Каждый такой случай, считают в компании Praedium, требует особого подхода и расчета. Максимальную доходность такого проекта оценивают в 20%, что является высоким показателем. Хотя, понятно, что позитивный финал не гарантирован. И определенные риски, как и в любом бизнес-проекте, здесь существуют. Например, можно выкупить помещение, провести реконструкцию, но потом иметь столкнуться с проблемой сдачи его в аренду. Хотя многое определяют детали. Например, покупка встроенного или отдельно стоящего помещения и организация трех отдельных входов может сделать его привлекательным для арендаторов. И тогда проект получит вполне позитивный исход.

Источник: https://www.mperspektiva.ru/topics/19714/