Praedium - на рынке уже более 10 лет!

Компания Praedium — профессиональный консультант на рынке коммерческой недвижимости. Компания была основана в 2005 году, и уже более десяти лет успешно работает с ведущими международными и российскими компаниями России.  

За более чем 10 лет своей работы мы реализовали большое количество успешных проектов. Наши сделки регулярно признаются крупнейшими на рынке. В разных сегментах мы становились лучшим консультантом в 2007, 2009, 2010, 2013, 2016 годах. 

Подробнее

Отзывы

Отзыв 7
«…Сопровождающий сделку брокер произвел глубокий анализ рынка, участвовал в выборе объекта, организовал максимально оперативное взаимодействие участников…В результате сотрудничества с ЗАО «Предиум ОНК» МТФ «Таганка Мост» арендовала офисное помещение в БЦ «Ньютон Плаза» площадью свыше 2 300 кв.м.…» - директор Д. И. Карслян
Смотреть все

Услуги нашей компании

Брокерские услуги представляют собой комплекс работ по сдаче площадей в аренду или их прод аже для владельцев объектов недвижимости, девелоперов или инвесторов. В рамках реализации каждого проекта специалисты Praedium подбирают потенциальных арендаторов в соответствии с

концепцией объекта, проводят переговоры и консультируют владельца по ключевым позициям сделки.
Отдел Стратегического Консалтинга и Оценки предлагает комплекс услуг и мероприятий, направленных на успешную коммерческую реализацию проекта недвижимости.

Как мы работаем

Узнаем о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

СМИ о нас

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, Отдел Аналитики и Исследований Praedium поможет Вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики компании Praedium является

высокий уровень коммуникаций внутри компании. Наши специалисты проводят постоянный мониторинг сегментов рынка коммерческой недвижимости, а также отслеживают все события на инвестиционном рынке.

Торговля в бизнес-центре: как соблюсти баланс?

Ни один офисный комплекс не может существовать без инфраструктуры, необходимой для комфортного пребывания на работе: кафе, столовых, магазинов и пр. Все эти объекты могут находиться как в ближайшей доступности, так и в самом здании, принося бизнес-центру (БЦ) дополнительные очки в глазах потенциальных арендаторов.

Надежда Двоскина

Тонкая грань

Официальных норм, по которым можно рассчитать, какой объем торговых и ресторанных площадей необходим в БЦ, на сегодняшний день не существует. Этот вопрос регулируется здравым смыслом и опытом собственника. Зато о взаимосвязи состава инфраструктуры и типа офисного объекта можно говорить уверенно. Больше всего на подбор ритейлеров влияют класс проекта и расположение. Очевидно, что в центре Москвы, где инфраструктура прекрасно развита, собственник скорее отдаст квадратные метры под офисы, нежели будет занимать их магазинами и кафе, в то время как в отдаленных проектах уместна концепция «город в городе».

«Сопутствующая инфраструктура должна занимать минимум 10–15% площадей, — считает Георгий Найденов, вице-президент по управлению недвижимостью Группы ПСН. — Для комфорта сотрудников в здании площадью от 100 тыс. кв. м должны размещаться кафе-столовая (250–500 кв. м), ресторан (250 кв. м), фитнес-центр (1,5–2 тыс. кв. м), химчистка, ателье, ремонт одежды (100–200 кв. м), отделение банка и др.».

Объем выделяемых под торговлю помещений прежде всего зависит от площади самого БЦ. Кроме того, есть прямая взаимосвязь с количеством арендаторов, а также их покупательской способностью. Потребители диктуют, сколько и какие ритейлеры должны присутствовать в офисном центре. «Профессиональные операторы питания исходят именно из этих факторов, — рассказывает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. — Они не будут арендовать лишнюю площадь по завышенным ставкам, если это не принесет доход».

Как рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Сергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium, при выборе оператором питания площадки под размещение действует принцип: 100%-ная заполняемость БЦ обеспечивает 30% потенциальных посетителей«. Эксперт привел пример: «Если в офисном центре работают 10 тыс. сотрудников, оператор рассчитывает на 3 тыс. клиентов. Когда такая проходимость устраивает, принимается решение об аренде помещения. В противном случае подбирается комплекс с большим числом сотрудников. При этом нужно обязательно учитывать размер арендованной площади, а также уровень затрат, вложенных в организацию работы точки питания».

Консалтеры предполагают, что через некоторое время в России появятся законодательные акты, регулирующие объемы инфраструктуры на рынке офисной недвижимости. К тому же не так давно Министерство промышленности и торговли РФ объявило о намерении ввести нормативы обеспеченности торговыми помещениями в жилых комплексах. Вполне возможно, что следующим шагом будут аналогичные меры в области коммерческой недвижимости.

Доходное место

Цокольные этажи в бизнес-центре, как правило, выделяются под размещение объектов инфраструктуры: столовые, кафе, рестораны, магазины. В редких случаях для удобства сотрудников операторов питания сажают этажами выше. Ставки аренды зависят от качества помещений, наличия отделки и собственных входов, видовых характеристик, а также от расположения в здании.

Если операторы питания присутствуют практически во всех форматах БЦ, то торговля представлена в основном в проектах классов А и В+. «Наличие ритейлеров увеличивает интерес арендаторов к комплексу и качественно отличает объекты от аналогов», — убеждена Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

При выборе места под торговлю и рестораны собственник часто руководствуется двумя критериями: объекты инфраструктуры должны быть доступны для арендаторов и при этом крайне желательно, чтобы сюда заходили посетители с улицы. Также чрезвычайно важна возможность удобной разгрузки и погрузки товаров. В то же время транспорт не должен пересекаться с основным потоком. Неудивительно, что в результате выбор падает на первые этажи с отдельными входами.

Популярны и видовые площади на последних уровнях, которые используются для размещения статусных заведений. «Такие помещения привлекают рестораны премиум-сегмента, ориентированные на просторные помещения с панорамным остеклением, — подтверждает С. Камлюк. — Столовые чаще всего арендуют цокольный этаж, первые и вторые этажи».

Несмотря на приток клиентов с улицы, основное внимание операторы уделяют внутренним потребителям. «Выигрывает тот, кто способен удовлетворить запросы сотрудников, — рассказывает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL. — Например, в БЦ уместно размещение авиа- и железнодорожных касс, точек по продаже канцтоваров, отделений банков и пр.». При этом высокий класс проекта не означает, что в торговой зоне должны быть представлены исключительно бутики и рестораны премиум-класса. Каким бы роскошным ни был офис, служащие среднего звена все равно получают обычную зарплату и пользуются стандартным набором услуг.

Эксперты уверены: понижения класса БЦ из-за состава арендаторов не произойдет, если не доходить до крайностей. И все равно многие управленцы придерживаются консервативной политики. «Если речь идет о комплексе класса А, обычно собственник понимает, что внутренняя инфраструктура должна быть представлена рестораном и магазинами, имеющими известное имя и безукоризненную репутацию на рынке, — говорит Г. Найденов. — Наличие объектов формата no name может повлиять на имидж как позитивно, так и негативно. Это всегда непредсказуемо, и поэтому рискованно».

Каждому свое 

Цены на площади под офисы и ритейл варьируются. «Торговые помещения сдаются по более высоким ставкам аренды, — рассказывает Е. Орлова «Н&Ц». — Стоимость может быть в два — два с половиной раза выше. Впрочем, разница велика далеко не всегда. В среднем при размещении торговых и ресторанных операторов ставки увеличиваются на 20–25%». Впрочем, как уточнил Г. Найденов, если речь идет об известном брендовом операторе, который влияет на имидж объекта, собственник может пойти на значительный дисконт.

Ставки на торговые и ресторанные площади также кардинально отличаются друг от друга. «Цены на площади под размещение пункта питания колеб­лются от 200 до 800 долл./кв. м/год в зависимости от класса и размера БЦ, а в ритейле начинаются от 0,8 и достигают 3 долл./кв. м/год, — комментирует О. Байкин. — Важный фактор — скидка, предоставляемая собственником оператору питания. Точка общепита БЦ — большой плюс для проекта. Она привлекает потенциальных арендаторов даже больше, чем магазин. К тому же не стоит забывать о том, что вложения операторов питания в отделку помещения и оборудование в разы выше, чем у владельцев магазинов».

Управляющие компании стараются контактировать с арендаторами офисов и собирать мнения о представленных в комплексе торговых компаниях. При отсутствии симпатий подбор операторов корректируется. Это неудивительно: если посетители БЦ будут уходить в другие рестораны и магазины, то можно говорить об общем снижении качества инфраструктуры и, как следствие, уменьшении привлекательности объекта в целом.

Источник: http://dmrealty.ru/MarketCommercialRealEstateArticle/View?contentViewID=5d0221cc-91b3-4def-b336-f99fbf90b827

Предыдущая Вернуться в раздел
Все новости

Тенденции рынка

Смотреть все

Наша команда

  • Александр Ошурко Управляющий партнёр

    Вошел в состав руководства компании Praedium в 2012 году. Александр является непосредственным руководителем направления Офисной недвижимости компании, участвует в реализации крупнейших проектов московского рынка недвижимости и в знаковых для рынка недвижимости сделках. Степень MBA

Перейти в раздел
Аренда офиса 950 кв.м.
Нармин Давудова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 1287 кв.м.
Алла Глазкова

Директор департамента коммерческой недвижимости

Аренда офиса 1574 кв.м
Нармин Давудова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!