Praedium - на рынке уже более 10 лет!

Компания Praedium — профессиональный консультант на рынке коммерческой недвижимости. Компания была основана в 2005 году, и уже более десяти лет успешно работает с ведущими международными и российскими компаниями России.  

За более чем 10 лет своей работы мы реализовали большое количество успешных проектов. Наши сделки регулярно признаются крупнейшими на рынке. В разных сегментах мы становились лучшим консультантом в 2007, 2009, 2010, 2013, 2016 годах. 

Подробнее

Отзывы

Отзыв 7
«…Сопровождающий сделку брокер произвел глубокий анализ рынка, участвовал в выборе объекта, организовал максимально оперативное взаимодействие участников…В результате сотрудничества с ЗАО «Предиум ОНК» МТФ «Таганка Мост» арендовала офисное помещение в БЦ «Ньютон Плаза» площадью свыше 2 300 кв.м.…» - директор Д. И. Карслян
Смотреть все

Услуги нашей компании

Брокерские услуги представляют собой комплекс работ по сдаче площадей в аренду или их прод аже для владельцев объектов недвижимости, девелоперов или инвесторов. В рамках реализации каждого проекта специалисты Praedium подбирают потенциальных арендаторов в соответствии с

концепцией объекта, проводят переговоры и консультируют владельца по ключевым позициям сделки.
Отдел Стратегического Консалтинга и Оценки предлагает комплекс услуг и мероприятий, направленных на успешную коммерческую реализацию проекта недвижимости.

Как мы работаем

Узнаем о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

СМИ о нас

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, Отдел Аналитики и Исследований Praedium поможет Вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики компании Praedium является

высокий уровень коммуникаций внутри компании. Наши специалисты проводят постоянный мониторинг сегментов рынка коммерческой недвижимости, а также отслеживают все события на инвестиционном рынке.

Старость по-европейски

Невидимый барьер

Объективные факторы указывают на то, что частные дома престарелых вполне могут стать коммерчески успешными. Однако на этом пути существует множество специфических сложностей.  Долгое время популярность и востребованность домов престарелых в России находилась на низком уровне, что связано, прежде всего, с особенностями национального менталитета. Если в Европе пребывание пожилых родственников в таких домах является нормальным явлением, то в России это считается чуть ли не предательством и зачастую приводит к осуждению со стороны общества и самих пациентов. Контингентом государственных домов являются, как правило, одинокие пожилые люди, а также люди из неблагополучных социальных слоев.

Обращаясь к истории вопроса, стоит вспомнить, что в 90-е годы прошлого века в России достаточно широко практиковалось предоставление ухода за пожилыми людьми за право наследования жилья. Однако, к огромному сожалению, в этом бизнесе фиксировалось множество случаев обмана и мошенничества.  Это в определенной степени на годы вперед скомпрометировало саму идею частных домов престарелых. Поэтому до сих пор большинство людей предпочитает нанимать сиделок и осуществлять уход за родственниками на дому. Сейчас для развития частных стационаров для пожилых необходимы весомые рекламные и имиджевые вливания, а также разъяснение нюансов такой деятельности.

Сегодня действительно качественных объектов на рынке пока не так много. Большинство существующих домов престарелых являются, по сути, переделанными пансионатами или арендованными помещениями в городской черте, в которых наличие медицинской лицензии уже является большим плюсом.  И все-таки в последние два года процесс развития таких проектов не только сдвинулся с мертвой точки, но стал интенсивно двигаться в сторону широкой реализации.  Так, в течение последний двух лет рынок "социального предпринимательства" интенсивно развивается в Москве, Санкт-Петербурге и развитых регионах РФ, где представлено большое число сетевых и единичных профессиональных пансионатов для престарелых граждан. В Москве и Московской области из всего имеющегося предложения выделяются 128 качественных частных и 33 государственных пансионата. На долю сетевых операторов приходятся 58 объектов (45%). При этом сетевые игроки присутствуют только в Москве и Санкт-Петербурге. Число пансионатов в рамках одной сети в среднем составляет десять предприятий. В региональных городах сетевые игроки не встречаются, а большинство объектов развиваются в единственном числе. К тому же для рынка характерно развитие по франшизе - крупные столичные игроки предлагают свои бизнес-модели инвесторам и оказывают сопровождение при развитии франчайзинговых объектов сети.

"На Западе по показателям доходности данный сегмент близок к гостиничному, однако в нашей стране уже существует и предвидится высокий нереализованный спрос на такого рода услуги, и при правильном развитии и позиционировании подобных объектов мы ожидаем более высокую доходность этого сегмента в сравнении с гостиничным. Основная проблема локального рынка заключается в том, что на настоящий момент у нас явный дефицит профессиональных игроков по управлению такого рода объектами", - подчеркнул руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов.

Тернистый путь

Исходя из данных компании CBRE, доходность такого бизнеса основывается на посуточной/месячной плате постояльцев за проживание, питание и медицинские услуги. При этом аналитики отмечают, что государственная поддержка социальному предпринимательству в России на законодательном и исполнительном уровнях фактически отсутствует. В некоторых случаях удается получить льготные условия на аренду и покупку земельных участков для строительства на их территории социальных объектов, включая дома престарелых. Также, по мнению специалистов компании, наиболее качественным игроком на рынке является компания SeniorGroup, она же первой начала развитие качественных профессиональных частных домов престарелых в РФ в 2007 году. На фоне остальных рыночных игроков выделяется очень высокой ценой -  от 2,5 до 3,5 тыс. рублей в сутки при среднесуточной цене размещения в 1,5 тыс. рублей.

Стоит также отметить, что на рынке существуют дома престарелых премиум-класса, где стоимость месячного проживания может составить 100 тыс. рублей в месяц и выше. К сожалению, можно констатировать, что текущий порядок цен является серьезным камнем преткновения для формирования стабильно высокого уровня спроса на данный продукт. Очевидно, что средней по стране пенсии не хватит, чтобы окупить даже половину затрат на проживание в таких центрах. Это возможно только при условии активной помощи со стороны родственников или при условии наличия у пожилого человека квартиры для ее сдачи в аренду.  На этом фоне в России начинают появляться полулегальные дома престарелых, предлагающие более низкие цены, но ужасные условия проживания, не соответствующие никаким нормам по медицинскому уходу и комфортному уровню жизни.

По словам Евгении Тучковой, заместителя директора департамента стратегического консалтинга Colliers Internationalв России, частные пансионаты для пожилых людей, совмещающие гостиничный и медицинский сервис, можно назвать достаточно перспективным форматом. "Осознавая потенциальный спрос, некоторые девелоперы работают над проектами и отдельных коммерческих пансионатов. Развитие рынка в ближайшем будущем планируется вблизи столичных городов, что связано с лучшими финансовыми возможностями жителей этих регионов. Кроме того, именно у жителей крупных мегаполисов с высоким темпом жизни, который растет из года в год, остается все меньше времени, чтобы обеспечить пожилых близких людей должной заботой", - отметила эксперт.

Если говорить о зарубежном опыте, что стоит отметить, что сегодня только в США действуют более 50 крупных сетей, специализирующихся на предоставлении услуг проживания и ухода для лиц пожилого возраста. Одни из наиболее успешных операторов - HCR ManorCa и Genesis HealthCare. Стоимость проживания в среднем начинается от 3 тыс. долларов в месяц. В России развитие сегмента тормозится, в том числе, низкой платежеспособностью российских потребителей в сравнении с США. Помимо этого, существенно различается и принцип работы с инвесторами: на западе данный тип инвестиций доступен и для частных инвесторов, которые приобретают юниты в розницу.  В подавляющем числе проектов в России государство является одним из участников, в то время как частный сегмент только начинает развиваться.

Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment, говорит о том, что в Европе ежегодный уровень доходности среднестатистического частного дома престарелых составляет порядка 5-7%, что сопоставимо с показателями объектов в гостиничном и торговом сегменте. "Переводя эти цифры на российский рынок, показатели доходности можно смело увеличивать в полтора-два раза. Учитывая застой на рынке коммерческой недвижимости России и близкое к перенасыщению состояние классических форматов (торговля, офисы, гостиницы, склады) в Москве и Санкт-Петербурге, новые форматы, имеющие к тому же мощный социальный подтекст, могут быть оказаться перспективными", - рассуждает Петров.

Стоит отметить, что в среднем для организации одного объекта в России требуется земельный участок площадью 2-3 гектара. Средняя площадь объекта составит от 5 тыс. до 8 тыс. кв. м.  По данным исследования компании NAI Becar, размер инвестиций в новое строительство начинается от 100 тыс. рублей за 1 кв. м, однако реконструкция существующего объекта, в зависимости от его состояния, может оказаться дешевле. Для организации дома престарелых, по мнению аналитиков, подходят, например, социальные объекты советской постройки - пансионаты и лагеря.  Многие из них "мертвым грузом" осели на балансе госкорпораций, требуя постоянных расходов на поддержание. Поэтому пансионаты все чаще фигурируют в составе продаваемого имущества таких компаний, как "Мосэнерго", "ВТБ Северо-Запад", фонд РЖС и многих других. Однако стоит отметить, что не все объекты могут быть приведены в соответствие с требованиями сетевого оператора.

Директор департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок указывает на то, что в среднем срок окупаемости такого рода проекта может составить семь-восемь лет в зависимости от объема первоначальных инвестиций.  "Основные требования к расположению центра для престарелых - крупный город или города-спутники с хорошо развитой инфраструктурой (транспортная доступность, медицинские центры, поликлиники в непосредственной близости).  Средняя площадь комнаты составит порядка 20-25 кв. м", - поделилась специалист.

Бумажный фундамент

Правовая среда для развития домов для пожилых людей и ведения подобной бизнес-деятельности недостаточно развиты на требуемом уровне, для того чтобы сам сегмент и проекты получили массовое распространение в России. Для развития сегмента недвижимости для пожилых людей необходимы достаточно серьезные изменения законодательной базы, адекватная поддержка со стороны государства, сотрудничество государства и бизнеса для развития таких проектов по модели государственно-частного партнерства, а также изменение негативного отношения населения в целом к идее размещения своих пожилых родственников для постоянного или временного проживания в домах для пожилых людей/пансионатах на платной основе.

1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 N 442-ФЗ "Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации" - закон, который весомо изменяет систему оказания социальных услуг, делая ее гораздо более адресной и индивидуальной. Однако для того, чтобы закон начал работать, нужно принять целый ряд подзаконных нормативно-правовых актов. Закон внедряет понятие "индивидуальной программы" (аналога некоего "сертификата") предоставления социальных услуг определенному человеку, указывает понятие реестра аккредитованных операторов социальных услуг. Однако все процедуры и конкретика будут установлены только в результате принятия подзаконных нормативных актов.

В 2014 году были внесены поправки в закон "О концессионных соглашениях", которые позволяют реализовать по модели концессии проекты в социальной сфере. Возможно, развитие возведения сети домов для престарелых пойдет по данному сценарию. Однако многое еще необходимо изменить на уровне законодательства, чтобы модель воплощения проектов "заработала" и стала в массовом характере коммерчески привлекательной для частных инвесторов.

Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium, считает, что на данном этапе сложно говорить о партнерстве, однако есть привлекательный вариант развития пансионатов для пожилых людей - продажа городом устаревших домов отдыха, которые находятся на его балансе, для последующей реконструкции или редевелопмента частным бизнесом. "В Московской области есть большое количество домов отдыха, спрос на которые уже невелик ввиду их устаревания, и бизнес может вдохнуть новую жизнь в эти объекты, которые обладают привлекательной локацией и хорошей транспортной доступностью. Таким образом, и городские власти могут выгодно избавиться от непрофильных активов, требующих больших вложений, и бизнес может приобрести интересные участки под застройку. Однако власти в данном случае должны предусмотреть определенные ограничения для бизнеса, которые не позволят создавать на территории очередные жилые комплексы или пансионаты слишком высоких классов, которые пенсионерам будут уже не интересны", - уверен Ошурко.

В реалиях сегодняшней рыночной обстановки формат домов для пожилых становится все более интересным для развития на коммерческой основе. Однако даже в случае принятия всех необходимых законодательных изменений, инвестирования требуемых частных средств, поддержки органов государственной власти, сами проекты не будут полноценно работать и обеспечивать необходимый поток потребителей услуг - пожилых людей, без изменения отношения граждан и бизнес-сообщества к самой идее размещения пожилых людей в социальных учреждениях и оказанию операторами социальных услуг на уровне мировых стандартов. Изменение отношения общества возможно только в случае реализации пилотных проектов в России с использованием лучшего мирового опыта, стандартов и практик. При этом делаться это должно аккуратно и с большим уважением к постояльцам таких домов.

Источник: http://www.arendator.ru/articles/150023-starost_po-evropejski/ 

Предыдущая Вернуться в раздел
Все новости

Тенденции рынка

Смотреть все

Наша команда

  • Александр Ошурко Управляющий партнёр

    Вошел в состав руководства компании Praedium в 2012 году. Александр является непосредственным руководителем направления Офисной недвижимости компании, участвует в реализации крупнейших проектов московского рынка недвижимости и в знаковых для рынка недвижимости сделках. Степень MBA

Перейти в раздел
Аренда офиса 2088 кв.м
Нелля Имаметдинова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 6924 кв.м
Роман Щербак

Директор департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 950 кв.м.
Нармин Давудова

Заместитель директора департамента офисной недвижимости

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!