СМИ о нас

Есть ли жизнь за МКАД: что изменилось на офисном рынке Новой Москвы в 2016 году

Более 1,5 млн человек будут жить в Новой Москве, для них столичные власти планируют создать около 1 млн новых рабочих мест, заявляет руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Даже если сделать поправку на то, что не весь миллион новых рабочих мест предназначен сугубо «белым воротничкам» (в планах департамента создание не менее 10 технопарков и технополисов в Новой Москве), все равно для такого количества новых офисных сотрудников площадей в качественных бизнес-центрах явно недостаточно. Но это в теории, а на практике?

«Новая Москва остается не самой востребованной локацией для аренды офисной недвижимости, - уверен управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко. - Данная зона по-прежнему не воспринимается деловой аудиторией как часть Москвы. На Новую Москву приходится всего 3% от общего спроса на офисную недвижимость». С начала кризиса число сделок по аренде офисов в бизнес-центрах, расположенных за МКАД, сократилось более чем в 5 раз, говорит управляющий директор делового квартала «Романов двор» Софья Третенко. В целом доля вакантных площадей за МКАД с начала 2016 года выросла на 5%, уточняет Александр Ошурко. При этом, по словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александра Шибаева, в большинстве объектов за МКАД в 2016 году наблюдалось значительное снижение ставок аренды. Так, в бизнес-парке G10 снижение по сравнению с началом 2015 года достигало порядка 30 - 40%, также застройщик перешел на ставку аренды, номинированную в рублях. В БП «Румянцево» снижение ставок за рассматриваемый период достигло 11%.

По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексея Гарстукова, ставки аренды в офисах, расположенных в незначительном удалении от МКАД, не претерпели существенных изменений и остаются на уровне 13 -18 тыс. руб. за кв. метр в год для объектов класса А.

Ситуация на офисном рынке качественных площадей Новой Москвы не однородна. Есть и практически пустые объекты, и имеющие хорошую заполняемость: на некоторых объектах доля пустующих площадей составляет 80%, где-то не выше 10-15%.  Хорошую заполняемость демонстрируют бизнес-парки ComCity и «Румянцево», первый за счет создания IT-кластера, второй – за счет 2005 года открытия, когда столичные власти взяли тренд на децентрализации деловой жизни региона. Кстати, одним из самых крупных переездов из «старой» Москвы можно назвать переезд «Ростелеком» в ComCity, где компания арендовала около 48 тыс. кв. метров. Другими арендаторами IT-кластера являются компании «Систематика», «Астерос», Oracle.

Создание отраслевых кластеров в бизнес-парках Новой Москвы может стать грамотным шагом для привлечения арендаторов и снижения вакансии, считает Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM: «При переезде за МКАД крупных компаний какой-либо сферы по соседству с флагманами могут разместиться компании из той же или смежной области». Например, подрядчики, контрагенты, дочерние структуры. 

По словам директора по маркетингу делового квартала Neopolis Светланы Григорьевой, исходя из ситуации в Neopolis, можно говорить, что наибольший интерес к деловым кварталам и бизнес-паркам проявляют телекоммуникационные, транспортные, HR-компании, а также банки. К слову, в Neopolis соглашение о намерениях подписано на 20% площадей. Договоры аренды заключать пока объект не введен в эксплуатацию собственник - A-Store Estates - не имеет права.

Со Светланой Григорьевой согласен и Александр Ошурко: «Переезд в Новую Москву привлекает IT-компании, производственные структуры, компании сельскохозяйственного сектора. Также часто офисы за МКАД открывают автомобильные концерны и компании сектора телекоммуникаций».

«Бизнес-парки в Новой Москве могут быть интересны, прежде всего, телекоммуникационным корпорациям, крупным производственным, промышленным и логистическим фирмам, а также фармацевтическим и высокотехнологичным компаниям», - считает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев.

Не секрет, что когда начиналось строительство бизнес-парков Новой Москвы, кризиса не было, и девелоперы рассчитывали заселить свои площади международными корпорациями, которые ценят экологию и lifestyle. Однако частичный обрыв деловых связей России с Западом внес свои коррективы. Но не все потенциальные арендаторы качественных бизнес-парков за МКАД свернули свою деятельность в нашей стране. Некоторые просто пересмотрели выбор локации. К примеру, группа Adidas больше года выбирала площадку за МКАД, а в итоге арендовала более 20 тыс. кв. метров в БЦ «Крылатские холмы».

Из международных компаний переезд за МКАД осуществил американский производитель сельхозтехники John Deere. В ComCity обосновался Oracle. А ряд арендаторов, таких как Danone («Рига Лэнд»), сразу открыли крупные офисы за МКАД. Наиболее востребованными среди международных компаний объектами за МКАД являются ComCity, «Химки Кантри Парк», Mebe One Khimki Plaza, отмечает Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management.

«К плюсам офисной жизни за МКАД можно отнести более низкую по сравнению с московскими аналогами ставку аренды, отсутствие трудностей с парковкой, большой выбор площадей в новых объектах, хорошую экологию, - говорит Алексей Гарстуков. - Стоит отметить, что ради экономии бюджета многие компании размещают за пределами МКАД свои бэк-офисы или подразделения, персонал которых не нуждается в постоянном контакте с окружающей бизнес-средой, оставляя в Москве меньшую часть сотрудников».

Ситуацию с парковками конкретизирует Сергей Шиферсон: «Если в центральной части города для бизнес-центров высоким коэффициентом считается 1 машиноместо на 100 кв. метров, то в предложениях за МКАД на такую площадь приходится 10, а то и 20 машиномест».

К безусловным плюсам децентрализованной локации офиса стоит отнести: сниженные арендные ставки, возможность добираться до работы и обратно без пробок, всегда двигаясь по принципу «противопотока». Крупные офисные проекты, расположенные на территории Новой Москвы насыщены различной инфраструктурой, которая всецело компенсирует удаленность этих объектов от центра. Кроме того, как показало исследование, проведенное Neopolis совместно с компанией Head Hunter, ожидания заработной платы сотрудников, работающих на территории Новой Москвы, в среднем ниже, чем зарплатные ожидания специалистов офисов «старой» Москвы.

Тем не менее, перспективы офисной недвижимости в Новой Москве пока достаточно туманны.«Отдельные качественные проекты будут развиваться точечно, и при удачном расположении (рядом с метро и транспортными развязками) станут востребованными арендаторами», - считает Александр Устинов.

Крупные структуры, понимая тренд на децентрализацию, перемещаются за ТТК, однако «психологическую» границу – МКАД – пересекать по-прежнему не стремятся, отмечает Александр Ошурко.

 «Если говорить о перспективах, мы не ожидаем, что новые проекты за МКАД будут начинать строиться в ближайшее время, - говорит Елизавета Голышева, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. - В нынешних условиях рынка, когда доля вакантных офисных площадей в Москве высока, а ставки снизились (в частности, классы B и B+ перешли на номинирование ставок в рублях), интерес арендаторов к децентрализации офисов заметно снизился – они имеют возможность найти качественные площади по доступной цене в пределах Третьего транспортного кольца или в зоне от ТТК до МКАД».

В целом, пока рынок не начнет свое восстановление, а ставки аренды не пойдут вверх, говорить о возврате интереса к офисам за МКАД нельзя, отмечает Александр Устинов.

«В ближайший год ситуация сохранится на текущем уровне. Ввод БП Neopolis увеличит вакансию в данном районе, а учитывая то, что сейчас офисы за МКАД пользуются низким спросом, улучшения ситуации не предвидится. В перспективе на 5 лет появление развитых ТПУ может положительно сказаться на улучшении имиджа Новой Москвы как перспективного делового района», - резюмирует Александр Шибаев.

Источник: http://comestate.ru/articles/est_li_jizn_za_mkadom_chto_izmenilos_na_ofisnom_rynke_novoy_moskvy_v_20...