Praedium - на рынке уже более 10 лет!

Компания Praedium — профессиональный консультант на рынке коммерческой недвижимости. Компания была основана в 2005 году, и уже более десяти лет успешно работает с ведущими международными и российскими компаниями России.  

За более чем 10 лет своей работы мы реализовали большое количество успешных проектов. Наши сделки регулярно признаются крупнейшими на рынке. В разных сегментах мы становились лучшим консультантом в 2007, 2009, 2010, 2013, 2016 годах. 

Подробнее

Отзывы

Отзыв 7
«…Сопровождающий сделку брокер произвел глубокий анализ рынка, участвовал в выборе объекта, организовал максимально оперативное взаимодействие участников…В результате сотрудничества с ЗАО «Предиум ОНК» МТФ «Таганка Мост» арендовала офисное помещение в БЦ «Ньютон Плаза» площадью свыше 2 300 кв.м.…» - директор Д. И. Карслян
Смотреть все

Услуги нашей компании

Брокерские услуги представляют собой комплекс работ по сдаче площадей в аренду или их прод аже для владельцев объектов недвижимости, девелоперов или инвесторов. В рамках реализации каждого проекта специалисты Praedium подбирают потенциальных арендаторов в соответствии с

концепцией объекта, проводят переговоры и консультируют владельца по ключевым позициям сделки.
Отдел Стратегического Консалтинга и Оценки предлагает комплекс услуг и мероприятий, направленных на успешную коммерческую реализацию проекта недвижимости.

Как мы работаем

Узнаем о том, что нужно вашему бизнесу

Подбираем лучшие предложения для вашей компании

Организуем просмотры и проводим переговоры о выгодных условиях

Проверяем документы и страхуем ваши риски

Помогаем вам отремонтировать и обустроить новый офис

Поздравляем с новосельем!

СМИ о нас

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, Отдел Аналитики и Исследований Praedium поможет Вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики компании Praedium является

высокий уровень коммуникаций внутри компании. Наши специалисты проводят постоянный мониторинг сегментов рынка коммерческой недвижимости, а также отслеживают все события на инвестиционном рынке.

Дорогие мои арендаторы! Бутик требует средств

Каждый владелец помещения мечтает о выгодном арендаторе, почти как разборчивая невеста о хорошем муже. Он должен быть добросовестным и состоятельным, удачливым и аккуратным. В общем, идеальным. И если в его порядочности можно убедиться только после начала сотрудничества, о богатстве можно судить заранее по размеру ставки, которую он готов платить. Какая же категория арендаторов особенно дорога собственнику?

Кто в теремочке живет?

Как отмечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, при расчете арендной ставки в стрит-ритейле исходят из параметров помещения. Расположение и характеристики объекта — вот слагаемые доходов. Наиболее дорогие площади традиционно располагаются в историческом центре города, на улицах с активным пешеходным и автомобильным трафиком, напоминаетСергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium.

Спрос на объекты в лучших торговых коридорах Москвы превышает предложение. Такая ситуация делает позицию арендодателя главенствующей, отмечает Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ритейл департамента торговой недвижимости Colliers International.

Если собственник высоко оценивает помещение и оно к тому же обладает такими характеристиками, как удачное местоположение, высокая проходимость, транспортная доступность, само собой разумеется, что оно будет сдаваться по высокой цене. В частности, представителям банковского сектора и общепита, считает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank. Несколько иной взгляд на «дорогих» арендаторов у Ирины Рачевской, старшего консультанта торговой недвижимости Cushman & Wakefield. Она выделяет ювелирку, часовые салоны, автошоу-рум, отделения связи и банки. Далее идут парфюмерные, косметические, обувные магазины, а также аптеки и кофейни.

Господин Тараненко резюмирует, что самыми платежеспособными являются представители специфических видов бизнеса, для которых необходимы площади, соответствующие определенному набору требований. Таких помещений гораздо меньше, чем объектов свободного назначения. По мнению эксперта, игроки ресторанного бизнеса и банковского сектора готовы платить за аренду нужных им квадратов более высокую ставку.

90–60–90

Требования, предъявляемые специфическими арендаторами к площадям, довольно жесткие. Как отмечает И. Рачевская, операторы этого типа заинтересованы в помещениях от 50 до 150 кв. м. Особенно ценятся объекты на первых этажах, имеющие максимум полезной площади, без подвалов, с панорамными витринами. Пожелания по электрической мощности зачастую имеют решающее значение. Наличие близлежащих парковок также делает объект привлекательным. В целом помещение в новом здании с большими витринами будет иметь преимущество перед историческим особняком, заключают эксперты.

Однако таких объектов в центре столицы крайне мало, напоминает В. Камлюк, поскольку для стрит-ритейла используется наследие, которое осталось со времен СССР. Поэтому зачастую арендаторы сталкиваются с тем, что риэлторы долго мониторят рынок и не могут подобрать варианты.

Кроме того, присутствует юридический аспект: для качественного арендатора необходимо, чтобы все документы были в порядке. Особенно это важно для иностранных ритейлеров, подчеркивает С. Камлюк.

Не в последнюю очередь смотрят и на соседей: маловероятно, что в одном доме будут расположены закусочная с шаурмой и премиальный салон красоты. По этой причине «дорогие» арендаторы никогда не размещаются в «спальниках».

Для premium-брендов крайне важно наличие рядом аналогичных операторов, соглашается Е. Подлесных. По ее мнению, единая торговая зона позволяет привлекать необходимую целевую аудиторию.

Где этот магазин?

Наибольшим спросом у ритейлеров элитного сегмента пользуются помещения в Столешниковом переулке, на улицах Кузнецкий Мост, Тверской и Петровке, а также на Ленинском, Комсомольском и Кутузовском проспектах, считает С. Камлюк. Госпожа Подлесных добавляет к этому списку Пятницкую, Никольскую, Маросейку, а также торговые коридоры у станций метро, зоны вокруг крупных бизнес-центров.

Что касается уровня ставок в этих местах, то средние цены в стрит-ритейле сложно определить даже в пределах одной улицы. Например, стоимость аренды помещений в начале и в конце Тверской различается в разы.

Кроме удаленности от центра ставки колеблятчя в зависимости от качественных характеристик помещений, которые могут экспонироваться по ценам значительно выше или, наоборот, ниже рыночных. Например, аренда в Столешниковом переулке доходит до 7 тыс. долл./кв. м/год, а в прочих торговых коридорах ставки существенно ниже.

Как отмечает господин Камлюк, средний диапазон цен в самых привлекательных торговых зонах Москвы выглядит следующим образом. На улицах Кузнецкий Мост и Петровке они колеблются в пределах 3–6 тыс. долл./кв. м/год. На Тверской в последние годы наблюдается снижение — 2–5 тыс. долл./кв. м/год. Ставки аренды на помещения в зданиях, располагающихся на Ленинском, Комсомольском и Кутузовском проспектах, еще меньше — от 2 до 3,5 тыс. долл./кв. м/год.

Цены на Садовом кольце в среднем составляют 1,2–3 тыс. долл./кв. м/год. На основных магистральных улицах — 0,8–2,5 тыс., в спальных районах — 0,5–1,5 тыс.

Своей дорогой

Любопытно, что развитие стрит-ритейла, практически как и все в нашей стране, идет специфическим путем, что накладывает отпечаток и на работу «дорогих» арендаторов. Как напоминает Е. Подлесных, для стрит-ритейла Европы и США характерна стабильность взаимоотношений арендаторов и собственников помещения. За рубежом срок договора аренды может доходить до 20 лет. В России же связи не столь долгосрочны и крепки. Одним из самых ярких исключений является продолжительный договор с Reserved на Тверской.

Из-за краткосрочности отношений собственник часто не может пойти на серьезные перепланировки для специфического арендатора, поскольку потом эти площади будет сложно сдать.

Сергей Камлюк отмечает, что европейский рынок стрит-ритейла является более цивилизованным. К примеру, в Лондоне собственник сможет взыскать в суде с арендодателя, если тот при выезде сдал площадь, находящуюся в плохом состоянии. А в Москве распространена практика, когда компании вынуждены въезжать в помещение, требующее ремонта после предыдущих арендаторов.

Расхождения с мировой практикой присутствуют еще и потому, что с отменой парковки главная улица Москвы — Тверская — ориентирована на пешеходов и дешевую розницу, напоминает В. Камлюк (в отличие, например, от основного люксового коридора Парижа — Елисейских Полей).

Конечно, и в Европе многие стрит-ритейловые проекты представляют собой пешеходные зоны. Но это единые торговые пространства, которые либо полностью предназначены для прохожих, либо предполагают возможность без проблем перейти на другую строну улицы.

В Москве уже заявлены планы по созданию пешеходных зон на улицах Воздвиженка, Знаменка, Каретный Ряд, Малая Бронная. Однако они лишь отчасти будут представлять интерес для «дорогих» арендаторов. Наибольший спрос ожидается со стороны операторов общепита, fashion-брендов, магазинов подарков и косметики, а также бутиков высокотехнологичных гаджетов.

Такой футбол...

Как выразилась В. Камлюк, в Москве, подобно футболистам, все гоняются за одними «мячом»: ликвидными помещениями, количество которых ограничено. Из-за дефицита последних приоритет некоторых операторов сместился в сторону торговых центров. Ритейлерам одежных, обувных, аксессуарных, парфюмерных магазинов интересны демократичные ставки, большой выбор площадей, а также сложившийся клиентский поток и более высокий оборот, который предполагают моллы.

А кто же остался «на улице»? Как пояснила И. Рачевская, в стрит-ритейле сейчас открываются магазины, ориентированные на импульсные покупки и товары первой необходимости, либо представительские салоны (автошоу-рум, люксовые марки, бренды, впервые осваивающие Россию), а также предприятия сферы услуг и общепита. Кстати, последний сектор получил дополнительное развитие с расширением пешеходных зон в Москве, потеснив в некоторых торговых коридорах других операторов, не ориентированных на массовую аудиторию. Если раньше Кузнецкий Мост практически не имел определенной направленности присутствующих здесь арендаторов, то сейчас это общепитовская улица, потому что появилась пешеходная зона с трафиком и возможностью организации летних веранд. Еще одним примером является Дмитровка, дорожную часть которой сузили, а пешеходное пространство расширили.

Однако расстраиваться владельцам помещений не стоит — Москва всегда была интересна международному ритейлу. Судя по итогам выставки MAPIC, можно сказать, что люксовые операторы с интересом рассматривают возможность размещения в российской столице. Так что у каждого владельца есть шанс заполучить своего «дорогого» арендатора. Только нужно реально оценивать свой потенциал. В общем, все как в обычной жизни...

Источник: http://dmrealty.ru/SearchContent/View?contentViewID=87425fd4-b50a-499b-93cb-46b52ab99874

Предыдущая Вернуться в раздел
Все новости

Тенденции рынка

Смотреть все

Наша команда

  • Александр Ошурко Управляющий партнёр

    Вошел в состав руководства компании Praedium в 2012 году. Александр является непосредственным руководителем направления Офисной недвижимости компании, участвует в реализации крупнейших проектов московского рынка недвижимости и в знаковых для рынка недвижимости сделках. Степень MBA

Перейти в раздел
Аренда офиса 6924 кв.м
Роман Щербак

Директор департамента офисной недвижимости

Аренда офиса 1437 кв.м.
Алла Глазкова

Директор департамента коммерческой недвижимости

Аренда офиса 1287 кв.м.
Алла Глазкова

Директор департамента коммерческой недвижимости

Друзья и партнеры поздравляют компанию Praedium с 10-летием!